Есть ли у собственников и управляющих компаний шансы на коммерческую реализацию общедомового имущества сургутских высоток?

Автор фото: 
27.11.2015

О видах общедомового имущества, способах сдачи его «в аренду» и борьбе с теми, кто за пользование им платить не готов, - сургутяне узнали на последнем в этом году семинаре в рамках информационно-просветительского проекта редакции газеты «Сургутская трибуна» - «КоммунАльнаЯ от А до Я», прошедшем на базе Сургутской торгово-промышленной палаты. О том, в каких случаях владельцы квартир могут требовать с хозяев расположенных в их доме магазинов плату - рассказал заместитель директора департамента городского хозяйства администрации Сургута Константин Карпеткин. Все сложности борьбы с нерадивыми провайдерами, чьи кабели и провода уже опутали сургутские многоквартирные дома, обрисовал директор ООО «УК ДЭЗ ВЖР» Вячеслав Чураков. Методы по исправлению сложившейся ситуации предложила депутат думы Сургута Ольга Леснова.

Если платить по счетам отказываются…

Жители: На первом этаже нашего многоквартирного дома находятся помещения, принадлежащие юридическим лицам. Они являются собственниками помещений, в которых располагаются их организации. Кроме того, они заняли прилегающие к дому земельные участки под свои входные группы. Общим собранием собственников мы постановили, что совет дома заключит с юридическими лицами договор по аренде данной земли. Естественно, последние отказываются сотрудничать на наших условиях. Как нам быть?

Константин Карпеткин: Для начала нужно выяснить, те помещения, что сегодня занимают юридические лица и их входные группы, были запланированы проектом дома еще при его строительстве и последующей сдаче или нет. Если они указаны в техническом паспорте объекта, то принятое вами, собственниками, решение не совсем корректно. В таком случае юридические лица, о которых вы ведете речь, являются такими же собственниками, как и все остальные собственники квартир в этом доме, и имеют полное право на использование общедомового имущества. Если их входных групп в проекте не было – можно договариваться о выделении вам, как собственникам, определенной суммы средств за использование земельного участка, сдачи его в аренду, но только лишь в том случае, если данная земля находится на кадастровом учете.

Жители: Нашему дому уже много лет, недавно юридическое лицо занялось переводом жилого помещения в нежилой фонд на первом этаже. Рядом с ним уже установили входную группу, тем самым заняли площадь придомового земельного участка. Его же можно в аренду сдать?

К.К.: Да, если данная входная группа не была предусмотрена проектом дома. То есть проектом на первом этаже дома была предусмотрена квартира, которую переоборудовали, например, в магазин. Данное юридическое лицо должно было организовать общее собрание собственников, на котором сообщило бы о переводе квартиры из жилого фонда в нежилой и о том, что планирует использовать общее имущество дома, в данном случае - земельный участок, под входную группу. Вам как собственникам у данного юридического лица нужно запросить ее проект. Если входной группы в проекте не было, то во время общего собрания вы могли бы выставить предпринимателю свои условия, в том числе определить и стоимость аренды. Если общее собрание уже прошло, а присутствовавшие на нем собственники дали на все из выше перечисленного свое согласие, то в дальнейшем договориться с уже зашедшим предпринимателем будет трудно. Ведь по документам он сделал все на законных основаниях. Вполне возможно, что решать данную проблему собственникам придется уже через суд.

Жители: Если весь первый этаж дома занимает управляющая компания, могут ли собственники претендовать на какие-то доходы с этого?

К.К.: УК без законных оснований не имеет права занимать такого рода помещения. Скорее всего, она просто стала собственником первого этажа, приобретя данную площадь как юридическое лицо. То есть ваша УК является таким же собственником, как и вы, разница лишь в том, что вы владеете жилым помещением, а она - нежилым. У вас одинаковые права на все.

Жители: На первом этаже соседнего дома находится рекламная компания. Его сотрудники в пределах своего окна, которое находится прямо напротив моего, разместили интерактивный баннер. Не на самом фасаде, а внутри их помещения. Мне эта реклама мешает, потому что в темное время суток очень ярко отражается в моем окне. Могу ли я рассчитывать на выплату каких-то дивидендов мне?

К.К.: Если говорить о видах общедомового имущества и его коммерческой реализации, то нет. Во-первых, это не ваш дом. Во-вторых, сотрудники рекламной компании размесили ее в пределах своей собственности, то есть не используют ОДИ, а именно фасады зданий, подъезды, лифты, в своих коммерческих целях. Другое дело, что просто мешают вам, но это не является использованием ОДИ.

Собственники могут рассчитывать на арендную плату за установку входной группы на придомовой территории высотки только в том случае, если она не была предусмотрена проектом дома при его строительстве и вводе в эксплуатацию. Если в техническом паспорте есть «крыльцо раздора» между владельцами жилых и нежилых помещений, о коммерциализации данного вида общего имущества речи быть не может

Во всем нужно знать меру…

Жители: На какие правила и законы должны обращать внимание собственники при принятии решений о коммерческой реализации ОДИ?

К.К.: Хороший вопрос. На сегодняшний день у собственников есть право распоряжаться придомовым земельным участком, фасадом здания, нежилыми помещениями, которые являются общим имуществом, можно распорядиться и кровлей своего многоквартирного дома. Но никогда не надо забывать, что есть правила благоустройства Сургута, которые ограничивают собственников в определенных вещах – у нас установлен запрет на установку торговых павильонов на придомовых территориях. Да, существуют случаи, когда собственники, несмотря на запрет на размещение таких точек торговли во дворах, сдавали земельные участки в аренду. Нами запущены пять судебных процессов по таким случаям. Посмотрим, на чью сторону встанет суд. Если скажет нам, что мы не имеем права вмешиваться в такие взаимоотношения между собственниками и третьими лицами, тогда нам придется вносить изменения в правила благоустройства.

Жители: В наш дом зашли несколько провайдеров. Во время прокладки своих сетей они нарушали целостность общедомового имущества. При этом никого из сотрудников УК не было во время проведения работ. Это не их компетенция?

К.К.: К сожалению, управляющая компания в силу федерального законодательства не вправе вмешиваться в этот процесс. Рассмотрим ситуацию, в которой два соседа в качестве поставщика интернет-услуг определили для себя каждый разную компанию. Оба заключили с ними соглашение. Обе компании зайдут в дом, проложат свои кабели от щитка до квартиры, в большинстве случаев – очень неаккуратно. При этом у управляющей организации разрешения на это провайдеры спрашивать не будут. Если УК не «пустит» в подъезд кого-то из них, они вправе подать жалобу в Федеральную антимонопольную службу, говорящую о препятствиях со стороны УК, которую, кстати, еще и штраф обяжут выплатить. Но есть в этом вопросе один важный момент. Чтобы понять, имеют ли собственники право на оплату со стороны провайдеров за использование их общедомового имущества, им следует определить, для каких целей компания зашла к ним в дом. Если для предоставления интернет-услуг жильцам этого дома – то владельцам квартир в нем не удастся с них получить ни копейки. Если для размещения своего оборудования, подающего, например, сигналы в соседний дом, то можно говорить о коммерциализации использования подъезда, в котором провайдер установил блок. Мы два года назад собирали у себя всех операторов связи, которые были в городе на тот момент. Первый этап собрания касался кабелей, которые они побросали на крышах домов, которые болтались, и никто не знал, что это за кабели. Тогда операторы и УК провели инвентаризацию сетей. Там, где хозяин не был определен, кабель отрубался и выкидывался. Подобным образом мы пытались решить проблему и с сетевыми кабелями в подъездах. Но в данном вопросе операторы связи не особо спешат исправляться.

Вячеслав Чураков: Провайдер нам говорит, что заключил соглашение с клиентом, поставляет ему на основании этого документа свои услуги и предупреждает нас о том, что мы на основании закона о связи не имеем права им препятствовать. У нас был случай, когда мы одну подобную компанию не пустили в дом, ее представители обратились в Федеральную антимонопольную службу, которая обязала нас дать «истцу» доступ, а еще и штраф им в размере 300 тысяч рублей выплатить. Сегодня в городе примерно семь операторов, все они лезут на один сетевой трос. В подъезде по два-три кабеля в двух-трех стояках идут. Мы ничего с этим не можем сделать. Это проблема очень серьезная. На кровлю, например, нужно подниматься два раза в год. Зашли наши сотрудники и проверили, все ли нормально – закрыли люк. А провайдер прокинул кабель на крыше, еще один-второй-третий-четвертый, потом следующий кидает провод. Вот шесть провайдеров протопает по ней даже два раза в год – что с ней станет?

Ольга Леснова: В старых домах решить эту проблему очень сложно. Но можно попробовать предотвратить ее появление в новостройках. Для этого собственникам квартир нужно провести общее собрание и утвердить на нем технические условия захода нескольких провайдеров в дом. Или создать специальную комиссию, которая постановит, что откроет двери для двух-трех мощных провайдеров, которые обязуются исполнить все требования, в частности: выполнить вход в дом, загерметизировать его, убрать мусор после работ, обеспечить чистоту работ в подъездах, довести данную коммуникацию до каждого из жителей и проинформировать УК об окончании. В законе сказано, что мы не имеем права ограничивать те или иные коммуникационные системы, но только в одном случае – если они не нарушают целостность общего имущества многоквартирного дома. Когда заходит тот или иной провайдер, ведет кабель к той или иной квартире, чтобы обеспечить сигнал, он в любом случае затрагивает общее имущество. Он начинает сверлить те же проемы.

В.Ч.: УК между провайдерами и собственниками не являются посредниками. Сегодня провайдеры заходят в дом, минуя УК. Описанный выше вариант можно попробовать реализовать в новом доме. В отношении старых это выглядит следующим образом: заходит «Билайн», собственники дают ему добро. Идет «Мегафон», мы ему говорим, что это решение должны принять владельцы квартир на общем собрании, на что поставщик услуг отвечает, что у них уже заключен договор с кем-то из собственников, на основании которого даже принятое остальными соседями решение будет недействительным. Проблему нужно решать глобально, городу нужно выделить деньги на прокладку слаботочной канализации, чтобы провайдеры могли спокойно зайти по ней в дом и предоставлять свои услуги. Чем отличается газ и вода от кабеля этого провайдера? Все подают ресурсы. Почему при строительстве нового микрорайона мы думаем о том, как к нему подвести сети теплоснабжения, электроснабжения, но не думаем о телевидении, телефонии и глобальной сети?

Информация о количестве нежилых помещений (кладовок, колясочных, подсобок) содержится в техническом паспорте многоквартирного дома. Ознакомиться с ним можно путем заказа его копии в Бюро технической инвентаризации (БТИ), расположенном по адресу: Сургут, ул. Дзержинского, 6.

О кладовках и колясочных

Жители: Раньше на первом этаже нашего дома находилась колясочная. Потом ее переоборудовали под жилое помещение для дворника нашей управляющей компании. Имела ли право УК принимать такое решение без согласия всех собственников?

О.Л.: Прежде чем предъявлять претензии своей управляющей компании, собственники должны определиться с назначением всех помещений в доме. В данном случае – определить, какие из них являются нежилыми. Данная информация содержится в техническом паспорте дома, копию которого можно заказать в Бюро технической инвентаризации, или попросту – БТИ. На основании полученных данных нужно будет пройтись по дому и провести инвентаризацию помещений. Бывает и такое, что колясочные становятся мини-квартирами с железными дверьми и замками, санузлом, с первого раза их от полноценного жилья и не отличишь. Если по техпаспорту на месте такого жилья должно находиться бытовое помещение, собственники имеют полное право постучать в дверь и выяснить, кто и на каком основании там проживает. После обхода всего дома и выяснения всех обстоятельств владельцы квартир могут смело идти в управляющую компанию. Когда у вас уже подготовлен ряд осмотренных помещений, а на руках есть техплан с назначением помещений – разговаривать проще. Если УК говорит, что там проживают сантехники и электрики, то есть необходимость и возможность вести переговоры об использовании данного помещения на платной основе. Но принцип разумности и срок давности – самые важные моменты в этом направлении. Бывает, выясняется, что тот же дворник проживал в бывшей кладовке десять лет, а жильцы спохватились только вот-вот и решили получить за все десять лет арендную плату. То есть вчера не приходили и ничего не спрашивали, а сегодня инициативу изъявили. Можно договориться, чтобы арендная плата была уплачена за крайний год, за который УК еще не сдала налоговую отчетность.

Если Вы нашли ошибку в тексте, выделите ее и нажмите комбинацию клавиш ctrl+enter
Сообщение об ошибке будет направлено редактору портала.


Также в рубрике

Добавить комментарий

CAPTCHA
Поставьте галочку
Тема дня
Интервью дня

Если Вы нашли ошибку в тексте, выделите ее и нажмите комбинацию клавиш ctrl+enter.

Сообщение об ошибке будет направлено редактору портала.

Авторизация
Подписка на газеты
Типографии ИДНЮ
Опрос

Поддерживаете ли Вы полный запрет на продажу алкоголя в населенных пунктах?

Поддерживаете ли Вы полный запрет на продажу алкоголя в населенных пунктах?
Нет
67% (121 голос)
Да
25% (45 голосов)
Мне все равно
8% (14 голосов)
Всего голосов: 180

Информационно-аналитический интернет портал "ugra-news.ru".

Свидетельство о регистрации средства массовой информации
Эл № ФС77-62536 от 27 июля 2015 года.
Выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор).

Учредители:
Правительство Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, Акционерное общество "Издательский дом "Новости Югры".

Любое использование материалов допускается только при наличии гиперссылки на ugra-news.ru

Редактор: Ипполитова Екатерина Евгеньевна
Контент-менеджер: Суетина Дарья Михайловна
Дизайн: Белошапка Максим Геннадьевич
Дизайн рекламы: Осадчева Татьяна Владимировна
Техническая поддержка сайта: Трунин Радмир Анатольевич

Яндекс.Метрика
Яндекс цитирования
Орфографическая ошибка в тексте:
Чтобы сообщить об ошибке, нажмите кнопку "Отправить сообщение об ошибке". Также вы можете добавить свой комментарий.