Загоняемый в угол

Сургут становится заложником недавних рекордов по вводам жилья
Автор текста: 
Автор фото: 
23.09.2014

Увлекшись погоней за квадратными метрами, Сургут может загнать себя в угол. Если представить раскрученную с 2011 года строительную махину в виде обычного стула, то две из четырех ножек этой конструкции были государственной программой льготного ипотечного кредитования и инвестиционным бумом. Инвестиции оформились в 550 тысячах квадратных метрах торгово-офисных площадей, введенных в городе за последние три года и давших Сургуту тысячи дополнительных рабочих мест.  Новые места увеличили спрос на арендное жилье, ради чего многие сургутяне и покупали новые квартиры. 

К сегодняшнему дню обе эти «ножки» расшатались: бюджетных денег на ипотечные программы в прежнем объеме нет, а торгово-офисный шквал вводов отыгран. На замену же ему ничего не пришло и, судя по всему, не придет в ближайшее время – страна, и Сургут здесь просто не может быть исключением, входит или уже вошла в непростую экономическую фазу. Самым оптимистичным описанием может быть следующее: давайте забудем о росте, дай бог не сильно потерять от текущих уровней.
«Инфляция побьет все рекорды последних лет и пробьет по итогам 2014-го уровень в 9%», «бизнес уже начал экономить, сокращая издержки», «ставки по ипотеке вырастут, что на фоне сокращения массы свободных на руках у населения денег закладывает мину для снижения платежеспособного спроса на жилье»… Это лишь небольшая выборка из тезисов, которые я слышал в личном общении с экспертами и аналитиками из разных банков, инвестиционных компаний и просто «свободных художников», давно работающих с цифрами и оттого неплохо чувствующих экономику.
Нет, при этом, за редким исключением, никто из них не говорит, что грядет что-то ужасное, а-ля 2008 год, например. Практически все уверены, что нынешний кризис окажется мягче. Однако если говорить конкретно об ипотеке и рынке жилья, то здесь нужно четко понимать: сложились действительно радикально иные условия, нежели это было до 2014 года.
Тот факт, что в период 2011-2013 годов в Сургуте наблюдались максимально благоприятные условия для строительства жилья, подтверждает рисунок 1, из которого четко видно, что за указанный период рынок новостроек в городе получил больше 900 тысяч квадратных метров – столь стабильно много не строилось даже в пресловутые советские времена.
Сколько будет построено жилья в текущем году – что ж, здесь не обойтись без встречного: а сколько, собственно, объективно требуется?

На одноногом стуле логика равновесия своя
Сургут может вводить жилья, если говорить об отраслевом потенциале, и 400 тысяч метров в год, и полмиллиона, и больше! В городе сложился неплохой пул из застройщиков, неплохой в смысле их производственных возможностей. И в этом плане 66 тысяч метров, сданных за первую половину текущего года, ничего не значат – основные вводы стабильно приходятся на второе полугодие, так что ни о каком провале говорить пока не приходится.
Другое дело, что будет дальше. Тенденция, причем общероссийская, последних как минимум двух лет характеризуется высочайшей степенью политизированности жилищной темы. Строительные компании настойчиво убеждаются государством: дайте больше, еще больше. Ориентир годовых вводов – один квадратный метр на человека.
Логика этих требований, в общем, жизненна. Обеспеченность жильем среднего россиянина вдвое-втрое меньше обеспеченности среднего европейца или американца. Конкретно по Сургуту показатель обеспеченности выше, чем по Югре, в том числе и благодаря хорошей динамике по вводам, имевшей место в 2011-2013 годах, однако она остается на достаточно низком уровне – порядка 23 с небольшим метров на человека (в США – больше 60 кв. м). 
В Сургуте строилось по 300 тысяч метров (в среднем в год в период 2011-2013 гг.), так это только потому, что был спрос. Причем высокий – именно платежеспособный. Заработали в полную силу банковские программы с одновременным снижением ставок по кредитам, заработали окружные программы льготного ипотечного кредитования, поступательно росли заработные платы.
То есть жилья строилось много, но рынок получал необходимую потребительскую поддержку, куда, кстати, можно отнести и колоссальный ввод коммерческих площадей, о чем было сказано в начале обзора: за счет всех этих введенных ТРЦ и моллов на рынок труда города хлынул мощный поток приезжих рабочих рук, которых куда-то надо было селить. Вот, с одной стороны, сургутяне и старались вложиться через ипотеку, в том числе льготную, чтобы тут же сдать купленные метры в аренду, с другой – старались приезжие, часть из которых также вкладывались в ипотеку. Государство же в «лице» окружного бюджета помогало многим из покупателей квартир либо снизить процентные ставки по кредиту, либо через субсидию гасить тело кредита мощными выплатами.
Что происходит сегодня. Никаких крупных проектов, способных взорвать рынок труда даже в каком-то локальном сегменте, в Сургуте сегодня не реализуется. Господдержка сокращена, хотя как раз с этой самой господдержкой в 2011-2013 годах было выдано порядка 75% ипотечных кредитов. Рост заработных плат стабилизировался и, скорее всего, по итогам уже текущего года покажет отрицательную динамику с поправкой на инфляцию.
Все это не основание ли как минимум задуматься: а что же делать дальше?
Для ответа на этот совсем не философский вопрос надо для начала понять цель, куда мы хотим прийти. Так вот, строить и дальше много жилья в Сургуте надо, чтобы просто повысить обеспеченность горожан квадратными метрами? 

Или цель – сбить цену на квадратный метр?
Или, может быть, целью стоит реализация в городе других крупных и не очень проектов, под которые нужна привлеченная рабочая и интеллектуальная сила, для которой в свою очередь нужны дополнительные квадратные метры жилья?
Целью продолжения политики строительства большого объема жилья в Сургуте может быть и что-то еще, но в любом случае это должна быть понятная цель, тогда и набор действий будет регламентированным и последовательным.
Если в качестве базовой цели у нас стоит простой статистический рост обеспеченности квадратными метрами, то набор действий должен сопрягать в себе поддержку предложения через поддержку платежеспособного спроса в его наиболее уязвимых сегментах. Причем, чтобы это не пучило цены, бюджетные деньги следует пускать ни на что иное, как на софинансирование строительства объектов с фиксированной ценой продажи… Заключается договор с застройщиком, по этому договору вариативно компенсируется банковский процент по привлеченным на строительство кредитам, также компенсируется земля и инженерка, но конечная цена квадрата при этом должна быть «такой-то». При этом право на покупку квартиры в данном доме получат «такие-то» категории граждан.
Если цель – сбить цену квадрата, то здесь упор должен делаться на помощь строительным компаниям в удешевлении инфраструктурных расходов (на землю, инженерные сети), кредитных ресурсов (через какие-то гарантии субъекта федерации или муниципалитета хотя бы) и, неплохо бы, материалов (хотя бы на транспортную составляющую в их цене). От первого варианта этот отличается тем, что здесь цена на квадрат будет «сбиваться» в целом по рынку, а не для кого-то в отдельности.
Если же городу нужен экономический всплеск через какие-то проекты (со строительством ТРЦ, видимо, пора завязывать, а вот с десяток высокотехнологичных заводов суммарной мощностью эдак на 20 тысяч рабочих мест не помешали бы), то увязать строителей с инвесторами таких проектов – милое дело, и пускай себе приезжие спецы «проглотят» полмиллиона, а то и миллион квадратных метров жилья в аренду или, лучше, в собственность.
С точки зрения развития города, пожалуй, оптимальным было бы сочетание второй и третьей модели, то есть строительство большого количества жилья при снижении его цены и частичном поглощении новой рабочей силой. Но насколько это реализуется сегодня?
Как уже сказано выше, никаких крупных новых проектов в Сургуте не видно. Инфраструктурные расходы у компаний не снижаются, опять же больших денег на инженерку из бюджета ждать не приходится, земля по-прежнему дорогая и ее мало (в том числе поэтому и дорогая). При этом банки уже начали повышать ставки по ипотеке и, ожидается, в течение ближайшего года рост ставок составит 1-1,5%. Не критично, но поддержку спросу это точно не окажет. Здесь же добавлю, что у компаний практически нет возможности взять дешевые деньги или по крайней мере деньги по той же цене, как это было еще год назад.
В таких условиях нужно подумать: стоит ли в Сургуте строить так же много или стоит сбросить обороты? 

Если Вы нашли ошибку в тексте, выделите ее и нажмите комбинацию клавиш ctrl+enter
Сообщение об ошибке будет направлено редактору портала.


Также в рубрике

Добавить комментарий

CAPTCHA
Поставьте галочку
Архив издания

Сургутская трибуна

пн вт ср чт пт сб вс
27
28
29
30
1
2
3
 
 
 
 
 
 
 
4
5
6
7
8
9
10
 
 
 
 
 
 
 
11
12
13
14
15
16
17
 
 
 
 
 
 
 
18
19
20
21
22
23
24
 
 
 
 
 
 
 
25
26
27
28
29
30
31
 
 
 
 
 
 
 
Тема дня
Интервью дня

Если Вы нашли ошибку в тексте, выделите ее и нажмите комбинацию клавиш ctrl+enter.

Сообщение об ошибке будет направлено редактору портала.

Авторизация
Подписка на газеты
Типографии ИДНЮ
Опрос

Поддерживаете ли Вы полный запрет на продажу алкоголя в населенных пунктах?

Поддерживаете ли Вы полный запрет на продажу алкоголя в населенных пунктах?
Нет
67% (121 голос)
Да
25% (45 голосов)
Мне все равно
8% (14 голосов)
Всего голосов: 180

Информационно-аналитический интернет портал "ugra-news.ru".

Свидетельство о регистрации средства массовой информации
Эл № ФС77-62536 от 27 июля 2015 года.
Выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор).

Учредители:
Правительство Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, Акционерное общество "Издательский дом "Новости Югры".

Любое использование материалов допускается только при наличии гиперссылки на ugra-news.ru

Редактор: Ипполитова Екатерина Евгеньевна
Контент-менеджер: Суетина Дарья Михайловна
Дизайн: Белошапка Максим Геннадьевич
Дизайн рекламы: Осадчева Татьяна Владимировна
Техническая поддержка сайта: Трунин Радмир Анатольевич

Яндекс.Метрика
Яндекс цитирования
Орфографическая ошибка в тексте:
Чтобы сообщить об ошибке, нажмите кнопку "Отправить сообщение об ошибке". Также вы можете добавить свой комментарий.