Пузырь или не пузырь – вот в чем вопрос

Как изменились цены на жилье Сургута за последние три года по отношению к заработным платам
Автор текста: 
10.10.2014

«Стахановская трехлетка» - 2011-2013 годы – когда в Сургуте был введен чуть ли не миллион квадратных метров жилья, сопровождалась почти таким же бурным ростом цен на недвижимость. И тот, кто купил квартиру немного до начала этого «вводного» всплеска, сегодня может фиксировать неплохую прибыль. Однако проанализировав цифры, можно прийти к парадоксальному выводу: жилье в Сургуте дороже не стало, более того – цена квадратного метра даже несколько снизилась.

Факторная обусловленность
На самом деле, к каким бы выводам мы ниже ни пришли, жилье в Сургуте, конечно же, стоит недешево. Что на руку разве только тем, кто хочет продать свою квартиру и обустроиться где-нибудь – от российской «большой земли» до Болгарии с Испанией. Но вот другое дело, есть ли та самая пресловутая вспученность цен на сургутские квадратные метры. Ответ не столь очевиден.
Как мы и говорили в предыдущем обзоре, номинальный рост заработных плат за время с начала 2011 по конец 2013 годов превысил 22 тысячи рублей, или, в относительных величинах, практически 50%.
А как изменились цены на жилье за это время? Проведя выборочный сравнительный анализ базы недвижимости из более чем пятисот объектов, выведем средние цены на первичном и вторичном рынках жилья Сургута.
Из рисунка 1 видно, что квадратный метр жилой недвижимости в возводимых в городе новостройках стоил в январе 2011 года порядка 48,5 тысяч рублей. На вторичном рынке на тот же период метр продавался, опять же в среднем, по 64 тысячи.
Дабы предоставить читателю наиболее свежую информации о состоянии рынков, мы взяли крайнюю точку анализа не на январь 2014 года, а на начало августа. Фактическое изменение цен по обоим рынкам за 3,5 года выражено на том же рисунке 1.
Теперь все ключевые статистические цифры на руках у нас имеются. Мы знаем рост заработных плат за условный период (будем считать, что с января текущего года по август доходы населения не выросли и остались на уровне декабря 2013-го), как знаем и динамику цен на жилье – и первичное, и вторичное. Первичный рынок на январь 2011 г. – 48,5 тыс. руб. за кв. м, на начало августа 2014 г. – 70-72 тыс. руб. за кв. м; вторичный рынок на январь 2011 г. – 64 тыс. руб. за кв. м, на начало августа 2014 г. – 79 тыс. руб. за кв. м. Отсюда рост цен на вторичку составил 15 тысяч рублей (23%), на первичку – 22,5 тысячи (порядка 46%). И прежде, чем мы рассчитаем коэффициент доступности, дадим краткую характеристику обоим рынкам на сегодняшний день.

Сегодня рынки дышат по-своему
Ситуация на вторичном рынке жилья Сургута по состоянию на первую декаду августа принципиально не отличается от ситуации на рынке в начале года. При этом поступательное снижение цен наблюдается уже больше года – приблизительно с апреля 2013 года. За это время снижение цен на вторичку составило в среднем по экспонируемой базе порядка 7-9%.
Здесь также следует учитывать, что эти 7-9% «проседания» рынка за указанный период калькулировались без учета так называемых «горячих» объектов, реализуемых с предельно высоким дисконтом и таким образом выбивающихся из сложившихся рыночных цен – речь идет о дисконте в размере до 700-800 тысяч рублей на одномоментно экспонируемые равнозначные объекты недвижимости. Это как раз является одной из особенностей текущего состояния вторичного рынка и характеризует высокую степень неопределенности: чем выше количество «горячих» объектов, то есть выставленных по цене заведомо более низкой, чем рыночная, тем больше продавцов не уверены в оперативном результативном поиске «своего» покупателя.
Также здесь можно отметить, что примерно 8-10% продавцов «вторичных» квартир охотно идут на существенное снижение изначально заявленной цены выставляемого объекта – от 200 до 400 тысяч рублей и более, включая варианты до 800 тысяч при наличии «реального» покупателя. Число же продавцов, готовых к существенному снижению цены на первом этапе реализации своих квартир (то есть сразу, еще без наличия у риэлтора потенциального покупателя), составляет до 3-4%.
Что касается диапазона цен на рынке вторичного жилья Сургута по состоянию на конец августа - начало сентября, то наиболее распространенная «вилка» составляла 76-82 тысячи рублей за квадратный метр, или порядка 79 тысяч рублей в среднем.
Также можно отметить вывод с рынка некоторой части объектов. Это можно объяснить тем, что часть продавцов отложили продажи, не желая реализовывать квартиры на падающем рынке. Таких продавцов сегодня до 11-12%.
По первичному рынку диапазон цен составлял 62-89 тысяч рублей за метр (сегодня нижняя планка на первичном рынке опустилась до 53 тыс. рублей). При этом цена квадратного метра почти всегда ключевым образом определяется степенью готовности объекта – чем ближе срок ввода, тем, естественно, дороже. «Почти всегда» - это значит без учета объектов компании «Сибпромстрой», которая продает только готовое жилье со средней ценой за метр на уровне, близком к нижней планке указанного диапазона. Также в этот диапазон не вошло предложение от компании «ЗапСибИнтерСтрой», которая готова начать строительство очередного объекта в Сургуте по цене даже «до» нижней планки.
В целом же застройщики также сегодня более охотно идут на дисконт, чем еще полгода ранее. Правда, заявленные скидки и проводимые акции пока больше похожи на маркетинговые «заманухи», часто, кстати, используемые и риэлторами в агентствах недвижимости…

«Эффект тапочка» еще аукнется
Итак, вернемся к коэффициенту доступности. Из рисунка 2 видно, что соотношение среднемесячной заработной платы к цене квадратного метра жилья (это и есть коэффициент доступности) в 2011 году было по вторичному рынку – 0,72, по первичному рынку – 0,95.
В 2014 году коэффициенты составили по вторичному рынку – 0,87, по первичному рынку – 0,96.
Исходя именно из этих расчетов и можно сказать, что покупательская способность населения Сургута в вопросах приобретения жилья с 2011 года несколько выросла: по вторичному рынку – на 21%, по первичному рынку – на 1%. При этом опережающий рост покупательской способности по вторичному рынку над первичным выведен без учета текущей более существенной стагнации вторичного рынка: по экспонируемым объектам вторичного рынка, имеющим дисконт по сравнению с аналогами в размере 500 тысяч рублей, коэффициент доступности превышает показатель в 0,95 и соотносится с показателем первичного рынка.
Исходя из этого, можно говорить о том, что имевший место с 2011 года рост цен на вторичном рынке не подходит под определение «перегретости»: в соотношении к заработной плате цены на вторичном рынке жилья Сургута не выросли, а, наоборот, снизились.
По первичному рынку также рост цен на квадратный метр не превысил роста заработных плат, а даже несколько отстает от последнего, хотя и незначительно.
Однако негативное давление на покупательский спрос оказывает сокращение мер государственной поддержки, оказываемой гражданам (рисунок 3), ну и, конечно, потребительская инфляция, которая по итогам года, вспучиваемая «эффектом санкций», может перевалить за 10-11%.

Ну и напоследок основные выводы:
а) сохранение в дальнейшем текущих объемов бюджетного финансирования программ государственной поддержки участников окружной программы льготного ипотечного кредитования будет оказывать сдерживающее воздействие на развитие рынка жилья;
б) в данных условиях также можно отметить, что сохранение показателей по объемам ввода жилья, сложившихся в Сургуте в период 2011-2013 годов со среднегодовым значением на уровне чуть более 300 тысяч квадратных метров, создаст предпосылки для стабилизации рыночной стоимости квадратного метра в сопоставимых ценах.

Если Вы нашли ошибку в тексте, выделите ее и нажмите комбинацию клавиш ctrl+enter
Сообщение об ошибке будет направлено редактору портала.


Также в рубрике

Добавить комментарий

CAPTCHA
Поставьте галочку
Архив издания

Сургутская трибуна

пн вт ср чт пт сб вс
27
28
29
30
1
2
3
 
 
 
 
 
 
 
4
5
6
7
8
9
10
 
 
 
 
 
 
 
11
12
13
14
15
16
17
 
 
 
 
 
 
 
18
19
20
21
22
23
24
 
 
 
 
 
 
 
25
26
27
28
29
30
31
 
 
 
 
 
 
 
Тема дня
Интервью дня

Если Вы нашли ошибку в тексте, выделите ее и нажмите комбинацию клавиш ctrl+enter.

Сообщение об ошибке будет направлено редактору портала.

Авторизация
Подписка на газеты
Типографии ИДНЮ
Опрос

Поддерживаете ли Вы полный запрет на продажу алкоголя в населенных пунктах?

Поддерживаете ли Вы полный запрет на продажу алкоголя в населенных пунктах?
Нет
67% (121 голос)
Да
25% (45 голосов)
Мне все равно
8% (14 голосов)
Всего голосов: 180

Информационно-аналитический интернет портал "ugra-news.ru".

Свидетельство о регистрации средства массовой информации
Эл № ФС77-62536 от 27 июля 2015 года.
Выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор).

Учредители:
Правительство Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, Акционерное общество "Издательский дом "Новости Югры".

Любое использование материалов допускается только при наличии гиперссылки на ugra-news.ru

Редактор: Ипполитова Екатерина Евгеньевна
Контент-менеджер: Суетина Дарья Михайловна
Дизайн: Белошапка Максим Геннадьевич
Дизайн рекламы: Осадчева Татьяна Владимировна
Техническая поддержка сайта: Трунин Радмир Анатольевич

Яндекс.Метрика
Яндекс цитирования
Орфографическая ошибка в тексте:
Чтобы сообщить об ошибке, нажмите кнопку "Отправить сообщение об ошибке". Также вы можете добавить свой комментарий.