Выкуп с двойным дном

Автор текста: 
27.06.2014

Закон о приобретении арендуемой у государства недвижимости нуждается в доработке. В сегодняшнем виде он заставляет бизнес платить за нее дважды.
Часто предприниматели сталкиваются с неприятной ситуацией: они берут у государства в аренду «убитое» помещение, чинят его за свой счет, но выкупать его вынуждены уже по новой стоимости. Получается парадоксальная ситуация: работать в здании с протекающей крышей невозможно, но, производя ремонт, бизнес сам повышает цену приобретаемой недвижимости.
Начинающие предприниматели об этом, как правило, не задумываются – им просто нужно помещение, где они могли бы открыть свое дело (скажем, магазин). Поскольку строить его самостоятельно слишком дорого и долго, вариантов остается немного – аренда. В небольших поселениях не так много подходящих зданий, и они находятся в муниципальной собственности. Для властей простаивающая недвижимость – это обуза, поэтому они охотно передают помещения в аренду. Здания часто находятся в плачевном состоянии, поэтому предприниматель вынужден вложиться в его ремонт. Со временем, когда дело уже более-менее раскручено, он желает обезопасить свои инвестиции и выкупить помещение. И тут-то начинается…
Почему бизнес вынужден переплачивать и как не попасть в такое положение, рассказывает уполномоченный по защите прав предпринимателей в Югре Ольга Белоножкина.

Преимущественное право
– Большое количество предпринимателей заключает договоры аренды недвижимого имущества. Многие – в течение длительного срока (10 и более лет). Наиболее актуально это для тех, кто занимается розничной торговлей и оказанием услуг.
Запомним, что аренда включает в себя два из трех правомочий собственника: владение и пользование имуществом. В процессе использования помещения предпринимателю часто приходится производить вложения в это имущество, которые впоследствии (в случае расторжения договора) будет невозможно «отделить» (такие улучшения на языке гражданского права называются неотделимыми). За весь период аренды стоимость таких улучшений может достигать первоначальной стоимости предмета договора.
Для облегчения положения предпринимателей законом* предусмотрено преимущественное право выкупа недвижимого имущества для добросовестных арендаторов. 
Добросовестный – это тот, кто надлежащим образом исполняет условия договора, к примеру, по внесению арендных платежей. Преимущественное право позволяет получить возможность для осуществления сделки по установленной цене до того, как имущество поступает в продажу на общих основаниях. Удобство для арендатора заключается в отсутствии конкурсной процедуры и возможности получить к правомочиям владения и пользования еще и право распоряжаться недвижимым имуществом – стать собственником. Следствием выкупа становится повышение мотивации бизнесмена (на модернизацию помещения и продолжение предпринимательской деятельности).

Юридически неграмотный платит дважды
– На практике возникают проблемы, связанные с невозможностью отдельных добросовестных предпринимателей осуществить такой выкуп. Так, не всеми соблюдается порядок осуществления неотделимых улучшений, который включает в себя получение согласия собственника недвижимого имущества (администрации муниципального образования). Несоблюдение этого порядка приводит к невозможности получить компенсацию стоимости улучшений в случае расторжения договора аренды и в случае выкупа недвижимости. При этом она будет включена в рыночную цену имущества, определенную независимым оценщиком.
Такое положение вещей останавливает многих предпринимателей от реализации преимущественного права выкупа, которое при указанных обстоятельствах утрачивает свое преимущество.

Гладко было на бумаге
– Еще одним подвохом закона является утрата предпринимателем преимущественного права выкупа в случае, если ранее он от его реализации отказался. Подобный отказ, как правило, бывает вызван особенностями действовавшего на тот момент законодательства, устанавливающего порядок осуществления выкупа. Он подразумевал необходимость единовременного внесения суммы налога на добавленную стоимость и обременительную периодичность платежей.
За период существования закона (с июля 2008 года) в него неоднократно вносились изменения, направленные на оптимизацию порядка выкупа недвижимого имущества. Следовательно, предприниматели, обратившиеся с заявлением о выкупе в 2008–2009 годах, имели менее благоприятные условия для его осуществления, что в итоге и не позволило им завершить процедуру. В настоящий момент такие предприниматели право на преимущественный выкуп утратили.

Хотели как лучше, получилось как всегда
– Учитывая, что изначально закон направлен на упорядочение процедуры передачи недвижимого имущества из государственной и муниципальной собственности в частную и облегчение положения предпринимателей, испытывающих в нем потребность, следует признать, что цели достигнуты не были. Практика реализации закона показала необходимость его адаптации к существующим реалиям.
Так, было бы правильным дополнить закон нормой, предусматривающей возможность уменьшения выкупной цены арендуемого имущества за счет стоимости неотделимых улучшений, произведенных предпринимателем без согласования с администрацией муниципального образования. Кроме того, целесообразно заменить согласовательную процедуру на уведомительную: вместо обязательности получения согласия собственника имущества установить обязанность арендатора направлять уведомление о намерении внесения улучшений. При этом данное положение следует распространять только на арендатора, обладающего преимущественным правом выкупа.
В целях установления единообразного правового положения для предпринимателей было бы правильным исключить норму об утрате преимущественного права в отношении тех, кого отказ от выкупа имущества (до внесения изменений в законодательство, установивших более благоприятные условия и порядок выкупа) лишил преимущественного права.
___________________________________
* речь идет о Федеральном законе № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Если Вы нашли ошибку в тексте, выделите ее и нажмите комбинацию клавиш ctrl+enter
Сообщение об ошибке будет направлено редактору портала.


Также в рубрике

Добавить комментарий

CAPTCHA
Поставьте галочку
Архив издания

Новости Югры

пн вт ср чт пт сб вс
27
28
29
30
1
2
3
 
 
 
 
 
 
 
4
5
6
7
8
9
10
 
 
 
 
 
 
 
11
12
13
14
15
16
17
 
 
 
 
 
 
 
18
19
20
21
22
23
24
 
 
 
 
 
 
 
25
26
27
28
29
30
31
 
 
 
 
 
 
 
Тема дня
Интервью дня

Если Вы нашли ошибку в тексте, выделите ее и нажмите комбинацию клавиш ctrl+enter.

Сообщение об ошибке будет направлено редактору портала.

Авторизация
Подписка на газеты
Типографии ИДНЮ
Опрос

Поддерживаете ли Вы полный запрет на продажу алкоголя в населенных пунктах?

Поддерживаете ли Вы полный запрет на продажу алкоголя в населенных пунктах?
Нет
67% (121 голос)
Да
25% (45 голосов)
Мне все равно
8% (14 голосов)
Всего голосов: 180

Информационно-аналитический интернет портал "ugra-news.ru".

Свидетельство о регистрации средства массовой информации
Эл № ФС77-62536 от 27 июля 2015 года.
Выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор).

Учредители:
Правительство Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, Акционерное общество "Издательский дом "Новости Югры".

Любое использование материалов допускается только при наличии гиперссылки на ugra-news.ru

Редактор: Ипполитова Екатерина Евгеньевна
Контент-менеджер: Суетина Дарья Михайловна
Дизайн: Белошапка Максим Геннадьевич
Дизайн рекламы: Осадчева Татьяна Владимировна
Техническая поддержка сайта: Трунин Радмир Анатольевич

Яндекс.Метрика
Яндекс цитирования
Орфографическая ошибка в тексте:
Чтобы сообщить об ошибке, нажмите кнопку "Отправить сообщение об ошибке". Также вы можете добавить свой комментарий.