Что делать, если кооператив банкротят

В центре внимания — дачные кооперативы, в отношении которых в окружном арбитражном суде начата процедура банкротства. Истцом выступают энергетики в связи с накопившейся большой задолженностью дачных объединений за электроэнергию. Напомним, прецедент уже был: в 2018 году таким же образом был ликвидирован кооператив «Виктория», де-юро это он уже не существует. В настоящее время в арбитраже приняты заявления о признании несостоятельными кооперативов «Рябинушка», «Летние юрты», «Дзержинец», «Ручеек» и «Автомобилист-1». В отношении СНТ №49 «Черемушки» открыто конкурсное производство. На подходе, еще как минимум тринадцать кооперативов. Дачникам не позавидуешь: вместо того, чтобы копаться в грядках и обхаживать теплицы, они готовятся к забегу по инстанциям. Что же ждет владельцев шести соток, если их кооператив прекратит свое существование как юридическое лицо? Рассказывают эксперты проекта «Ваш юриСТ» — адвокаты Дмитрий Милькин и Алексей Дунин.  

Договоры прямые, но долг все равно общий

— Начнем с самой процедуры банкротства: если суд признает обоснованность требований истца, то вводится внешнее управление и предпринимаются мероприятия, направленные на финансовое оздоровление предприятия — кооператива. Что следует предпринять дачникам? Организовать общее собрание, чтобы определиться: что делать с долгами. Если процедура оздоровления не даст желаемых результатов, вводится конкурсное управление и начинается реализация имущества дачного кооператива в счет долга,  — поясняет адвокат Дмитрий Милькин.

Между тем, ситуации бывают разные, к примеру, человек вышел из состава дачного объединения, перешел на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, исправно оплачивает счета по электроэнергии, но кооператив продолжает перекладывать общий долг на него. Насколько правомерны действия руководства кооператива, ведь собственник не имеет долгов перед поставщиком? Этот вопрос актуален для многих жителей дачных поселков. И ответ не обрадует. Оказывается, данные действия правомерны. По сути, в дачных кооперативах действует принцип многоквартирного дома: образовавшаяся задолженность перекладывается на каждого собственника. Независимо от того, является ли он членом данного кооператива или нет. Бремя ответственности за содержание общего имущества также несут все дачники. Разница лишь в том, что не состоящий в рядах объединения собственник не имеет права избирательного голоса (когда выбирают председателя, состав правления и т. д.), однако он имеет право голоса при принятии решений о приобретении товариществом имущества, о строительстве на территории, по финансовым вопросам.

— При этом, в случае признания банкротства, конкурсный управляющий, если не хватит общего имущества садоводческого некоммерческого товарищества, может предъявить оставшийся долг только к членам кооператива. На тех, кто не является членом кооператива, долг не распространяется. Но закон в этом плане настолько противоречив... Во всяком случае, прецедентов в юридической практике, когда субсидиарный долг при банкротстве возлагался на человека, не состоящего в кооперативе, не было, — отмечает Милькин.

Лучше поспешить

Те, кто своевременно оформил свои земельные участки в собственность, в ситуации банкротства кооператива могут быть спокойны хотя бы на свою недвижимость. А вот владельцем неприватизированных земельных участков не  повезло. 

— После признания кооперативов банкротами и их ликвидации, они не смогут получить выписку из протокола общего собрания о распределении земельных участков. В дальнейшем право на земельный участок можно будет оформить только в судебном порядке, — уточняет адвокат Алексей Дунин. — Закон о бесплатной приватизации дачных участков вступил в силу более десяти лет назад, причем сроки  дачной амнистии неоднократно продлевались. В последней редакции документа приватизировать земельный участок на льготных условиях можно до 31 декабря 2020 года, однако дачная амнистия в части строений завершилась 28.02.2019 г. Новый проект о продлении дачной амнистии предложенный Правительством РФ, направлен в Госдуму, но до сих не рассмотрен.

Можно ли будет продать-купить недвижимость обанкроченного кооператива, и чем в таком случае рискует покупатель? Эти вопросы далеко не риторические. Сегодня многие сургутяне хотят иметь свой домик на земле и внимательно следят за ситуацией в кооперативах-банкротах: есть вероятность, что цена на участки с домами может упасть.

— Купить либо продать недвижимость, находящегося на стадии банкротства либо уже обанкроченного дачного кооператива можно. Но покупатель, прежде чем оформить сделку, должен проверить, нет ли у хозяина каких-либо долгов, будь то долги по налогам, членским взносам, за электричество, газ и тому подобное. Согласно Гражданскому кодексу РФ, долг может перейти к новому лицу, то есть новый собственник обязан будет их выплатить при определенных условиях. Выяснить подноготную участка просто — вся информация у председателя кооператива. Для того, чтобы иметь полное представление о задолженности собственника, лучше всего запросить сведения, как минимум, за последние три года.  Запросить эту информацию может риелтор. Тогда можно будет избежать многих неприятностей, и, прежде всего, финансовых, — подвел черту Дмитрий Милькин.