Эксперты объяснили, нужно ли сейчас покупать недвижимость в Югре

Как ведет себя рынок недвижимости Югры во время санкций и частичной мобилизации? Разбираемся вместе с экспертами.

Деньги у людей есть
Рынок недвижимости, как и вся строительная сфера, очень чутко реагирует на малейшие экономические изменения в стране. В этом году потрясений было немало: спецоперация и последующие санкции, отток мигрантов, мобилизация и выезд за границу части мужского населения. Как итог – недвижимость при всем падении спроса выдала резкий скачок стоимости. Но только на первичном рынке, так застройщики постарались компенсировать собственные резко возросшие затраты.

Впрочем, отечественные аналитики говорят о том, что деньги на покупку недвижимости у россиян есть.

– В номинальном выражении потребление населения выросло на 4,4 %, а ФОТ (фонд оплаты труда) в среднем по стране – на 7 %. А значит, есть где-то 3 % денег, которые люди не потратили и которые перешли в сбережения. То же самое происходит на рынке недвижимости, – пояснил нашему корреспонденту директор центра финансовой аналитики ПАО «Сбербанк» Михаил Матовников. – Сектор довольно сильно потерял обороты. На увеличении стоимости недвижимости сказались, во-первых, подорожание ипотеки, а во-вторых, ужесточение политики банков по выдаче кредитов.

И все же, по данным эксперта, сейчас заявки на ипотеку уже превысили в 1,5 раза данные 2021 года. Скорее всего, можно ожидать, что по итогам всего 2022-го строительный сектор выправится, сделал вывод Михаил Матовников.

Вопрос в том, как банки отреагировали на происходящее в стране, ведь получить заявку и одобрить ее – вещи разные. Например, BFM.ru со ссылкой на ведущего эксперта по кредитным продуктам «Банки.ру» Инну Солдатенкову сообщает, что в последний месяц кредитные организации ужесточили свою ипотечную политику, и главную роль в этом сыграла мобилизация.

– Банки в случае нетрудоспособности или гибели заемщика должны будут списать эти кредиты за свой счет. Пока никто не говорит, что будут какие-то списания за счет бюджета. Поэтому они просто перестраховываются и уже действительно не одобряют кредиты заемщикам мужского пола, которые подпадают под призыв, – отмечает Инна Солдатенкова.

Будет ли у ипотеки «женское лицо»? Эксперты банковской сферы не отрицают такой вариант развития событий.

Пережили бум новостроек

– Рынок недвижимости в 2022 году менялся очень быстро. За эти месяцы был резкий рост ставок по ипотеке и массовый спрос на любое жилье, только чтобы успеть купить квартиру с использованием «дешевого» кредита. Затем полный штиль, потому что у новых покупателей был период высокой неопределенности, – комментирует соучредитель двух агентств недвижимости «Ипотечного агентства Югры» в Нижневартовске и в Ханты-Мансийске Алена Набокова. – Мы пережили бум новостроек, потому что ипотека на вторичку была очень высокой, а на новостройку очень низкой. Сейчас изменения уже не такие стремительные.

Базовые ставки по ипотеке на вторичное жилье установились на уровне 9,4–12 %, на первичное жилье – от 5,2 до 7 % в зависимости от госпрограммы. Все это сказывается на ценах. В регионах прослеживается неприятная тенденция – резко вырос дифференциал цен на первичном и вторичном рынках недвижимости. Первая дорожает, вторая стагнирует.

– Частично это связано с разницей ипотечных ставок. Частично – с распространением схем, когда квартиры продают за нулевую ипотеку, но на 40 % дороже, – поясняет финансовый аналитик Михаил Матовников. – Это, безусловно, сигнал того, что квартиры все сложнее продать даже в ипотеку. Люди идут на ухищрения, выдавливая из рынка последние возможности и способы. Поэтому нельзя сказать: сектор может вздохнуть спокойно. На самом деле потенциал дальнейшего роста цен высокий. Возможно, даже потребуется какая-то коррекция.

Тем не менее, по данным ресурса ru.arkadia.com, проанализировавшего объявления о продаже недвижимости по нашему региону, за последние три месяца в автономном округе цены на жилье снизились на 0,7 %. Падение, едва заметное на фоне большого скачка стоимости в первой половине года. Так, средняя цена за «квадрат» в октябре этого года составила от 96 966 рублей до 110 818. Причем сильнее всего подешевели самые неликвидные, трехкомнатные квартиры – на 1,4 %, до 99 700 рублей за квадратный метр. А вот двухкомнатные позиций практически не сдали: стоимость снизилась всего на 0,6 % и установилась на средней отметке в 104 700 рублей за «квадрат».

Разрыв между «витриной» и сделкой
Проанализируем ситуацию в двух крупных городах Югры – Нижневартовске и Ханты-Мансийске.

В первом в 2021 году средняя цена «квадрата» на вторичном рынке была 67,2 тысячи рублей. За 9 месяцев этого года она выросла на 4,7 % и сейчас составляет уже 70,4 тысячи рублей. Но при этом не изменилась средняя площадь приобретаемой квартиры – 53,6. На покупку квартиры на вторичке семья из Нижневартовска в среднем тратит 3 миллиона 749 тысяч рублей. 

По словам Алены Набоковой, в Ханты-Мансийске на рынке вторичного жилья картина похожая. За 9 месяцев 2022 года стоимость квадратного метра выросла на 3,3 % и составила чуть более 91 тысячи рублей (в 2021-м – 88,2). Хантымансийцы покупали квартиры средней площадью 56,6 квадратного метра в 2021 году и 58,8 – в 2022-м. Средний бюджет сделки не изменился и составляет 5 миллионов 170 тысяч рублей. 

– Эта статистика основана на реальных сделках, которые прошли в наших компаниях. Мы отметили несколько изменений в поведении клиентов. Во-первых, разрыв между ценой «витрины» (это стоимость, которую собственник указывает в агрегаторах) и ценой в договоре купли-продажи – увеличился. Если раньше сумма торга в среднем составляла около 10 %, то сейчас может достигать 15, а в редких случаях и 20 %. Во-вторых, увеличился срок экспозиции квартир на вторичном рынке. Они стали продаваться дольше. Это связано и с ценой, и, конечно, с изменением поведения покупателей. У них больше тревожности за свое будущее, и они боятся совершить ошибку и купить не то, что им нужно, – поясняет Алена Набокова. 

На рынке новостроек картина более интересная. Цена квадратного метра в новых домах в Нижневартовске существенно не изменилась (73,8 тысячи рублей в 2021 году, 74,7 – в 2022-м). А вот стоимость покупки (то есть средняя стоимость квартиры) взлетела на 36 %, при этом средняя площадь приобретаемого жилья – на 19 %. Проще говоря, вартовчане стали покупать квартиры большей площади, следовательно, и бюджет покупки вырос и составил 6,219 миллиона рублей.

В Ханты-Мансийске ситуация иная. Цена квадратного метра жилья за 9 месяцев 2022 года выросла на 15,6 % и составила в среднем 107,2 тысячи рублей (в 2021 году – 92,79). Средний бюджет покупки также вырос на 11,7 %. В прошлом году семья тратила на квартиру в новостройке 4,8 миллиона рублей, а в этом – уже 5,37 миллиона. Покупателям приходится жертвовать площадью – она снизилась с 52 до 50,6 квадратного метра.

– В Нижневартовске всегда было очень ограниченное предложение и разнообразие новостроек. Сейчас в городе работают два крупнейших застройщика, одни из лучших в нашем регионе (ГК «Крона» и ООО «ССТ»). И вартовчане стали понимать вкус к более качественным домам: с закрытыми дворами, дизайнерскими местами общего пользования, шикарными площадками, наполненной инфраструктурой домов и дворов. Поэтому запрос на новостройки растет. И тот факт, что выросла средняя площадь квартир в них, говорит о запросе на такое жилье среди семейных людей, – комментирует эксперт «Ипотечного агентства Югры».

А вот Ханты-Мансийск Алена Набокова называет городом-парадоксом – сейчас здесь более 20 новостроек, такого разнообразия не было никогда, конкуренция огромная:

– И при этом цена только росла. Она, конечно, стабилизировалась. Но в районе 130 тысяч за «квадрат». А некоторые предложения достигают 157 тысяч. Я думаю, что это предел. Но будут ли снижать цену застройщики? Сомневаюсь. У них своя арифметика. И вероятнее всего, они будут конкурировать за счет дополнительных сервисов и привлекать покупателя более интересными решениями: инженерными, инфраструктурными, эстетическими.

Тем не менее эксперты сходятся в одном – спрос на новостройки сохранится, несмотря на снижение доходов населения, поэтому и цены снижаться не будут. А вот предложение на вторичке существенно превышает спрос, поэтому продавцы продолжат уменьшать стоимость квартир, чтобы переманить покупателей у застройщиков.

   Вачаган Мовсисян генеральный директор ООО «ССТ»

- Сейчас мы сконцентрированы на вводе в эксплуатацию объектов, которые находятся в активной стадии строительства. Что касается тех, чей ввод в эксплуатацию запланирован в следующем году: в текущий период мы сконцентрированы на сохранении темпов возведения и продаж.
В планах на 2022 год был старт 10 новых проектов в трех городах. Пока не удалось запустить ни одного. В остатках продукции на 2 миллиарда рублей, это 400 квартир. Для сравнения, в прошлые годы на начало четвертого квартала у нас оставалось 1 500 квартир на 4–5 миллиардов.
Мы отмечаем, что после наступления новой реальности темпы продаж спали. Ждем, когда рынок стабилизируется. Думаю, это произойдет в ноябре-декабре.