×
Аналитика
0

Новостройки Сургута не поддаются однозначной оценке по классификации Гильдии риелторов. Почему это важно

Разбег цен на рынке новостроек Сургута можно считать значительным. Стоимость квадратного метра колеблется от 49,4 тыс. руб. (четырехкомнатная квартира 86 кв. м в поселке Дорожный, Сибпромстрой, дом сдан) до 101,9 тыс. руб. (однокомнатная 30 кв. метров в ЖК «Квартал Новин», Брусника, долевка, срок сдачи - 2020 г.).

Есть промежуточные варианты, но все они ближе к верхнему показателю. К примеру, квартиры-студии в строящемся доме ЖК «Новые ключи» продаются по 83 тыс. руб. за квадратный метр (трехкомнатные - за 82 тыс. руб.), в ЖК «За ручьем» (срок сдачи - 4 квартал 2020 года) цены колеблются от 75 до 82 тыс. руб. Стоимость «квадрата» в жилищных комплексах компании «ССТ» (сданных и строящихся) - «Литератор», «Булгаков», «Азбука» - начинается от 69 тыс. руб. Данные взяты с сайта агентства недвижимости «Этажи» и онлайн-сервиса «Циан». ЖК компании «СеверСтрой» в связи с тем, что застройщик не выполняет своих обязательств, не рассматривались.

Разницу в цене и сами застройщики, и агенты по продаже недвижимости объясняют набором факторов, главным из которых называют класс жилья.

Дома Сибпромстроя местные риелторы относят к сегменту класса «эконом» и «эконом+», компаний НБТ, СТХ и ССТ - как «комфорт+», а отчасти - и бизнес-класс, Брусники - как бизнес-класс, хотя сама компания на официальном сайте называет свой продукт «демократичным».

В этой статье я попыталась разобраться, в чем разница между классами жилья. И соответствует ли величина этой разницы разбегу в стоимости квадратного метра у разных застройщиков в разных ЖК.

Закон не писан

Понятий «эконом», «комфорт», «бизнес» и «элит», которыми оперируют агенты по продаже недвижимости, в строительной терминологии не существует. И нормативно-правовыми актами они тоже не подтверждены. Чтобы хоть как-то систематизировать ассортимент предложений от строительных компаний, Гильдия риелторов в 2012 г. придумала классификатор, где и появились эти термины.

Впрочем, подробное описание термина для жилья «эконом» дает Минэкономразвития. Цель расшифровки - помочь чиновникам, формулирующим правила аукциона для застройщиков на приобретение жилья под муниципальные нужды. Другие классы жилья ведомство не описывает.

Вернемся к классификатору Гильдии риелторов, которая считается сегодня стандартом отрасли. Для начала смотри инфографику.


Если применить ее к реалиям сургутского рынка новостроек, удивления не избежать. Ведь разница между стоимостью квадратного метра классов массового жилья (эконом и комфорт) не должна быть значительной. Более того, в городах с развитым рынком новостроек – в «миллионниках», цена квадрата в «комфорте» может быть даже дешевле «эконома». В Сургуте же разница – двукратная. То есть, если ориентироваться на стоимость, все новостройки Сургута, которые не Сибпромстрой, это даже не «комфорт», а «бизнес-класс»?

Для понимания берем таблицу 1. Она гораздо сложнее, потому что группирует жилье к тому или иному классу по потребительским характеристикам по достаточно обширному ряду оснований, среди которых есть базовые (отсекающие) и факультативные.

Отсекающие основания:

  • Площадь кухни и комнат

  • Количество и наполнение общедомовой площади

  • Количество и наполнение придомовой территории

  • Качество инженерного оборудования

  • Нестандартность архитектурных решений.

Факультативные основания:

  • Высота потолков

  • Соотношение: количество парковочных мест - к количеству квартир

  • Месторасположение ЖК

  • Приватность территории

  • Количество лифтов и их производитель

  • Прочее

Чем больше показатель по каждому из оснований, тем выше должен быть класс жилья.


А теперь предлагаю методом подбора самим классифицировать сургутские жилые комплексы. Начнем с «эконома».

В списках не значится

Вот его описание. «Эконом-класс» ориентирован на семьи с низким и средним достатком, одиноко проживающие слои населения (пенсионеры, студенты). То есть, большую часть квартир в таком доме должны составлять квартиры-студии и «однушки» малой площади.

Цена за квадратный метр должна быть низкой. Достигается она за счет следующих характеристик:

Стандартный проект 

Площадь: кухни - до 8 м2, однокомнатной квартиры - 28-33 м2, двухкомнатной квартиры – 44-50 м2. Комнаты могут быть смежными.

Малая площадь помещений общего пользования

Высота потолков - до 2,7 м

Минимальный объем парковки

Стандартное благоустройство территории, сама территория невелика

При этом технология строительства может быть и панельной, и монолитной. Теоретически возможен даже кирпич - если нанять каменщиков за копейки. Главное, чтобы было недорого. Потому строится такое жилье обычно на окраинах, слабо обеспеченных социальной инфраструктурой.

Разберем по этим показателям предложения на рынке новостроек Сургута. Показатель «Объем парковки» не соответствует полностью: сургутский норматив «одна квартира - одно машиноместо» является вообще атрибутом жилья бизнес-класса (хотя у некоторых ЖК, например - «Новые ключи», он не обеспечен. Как эти дома приняли в эксплуатацию – непонятно, но это другая история).

Характеристика по площади - мимо. Малогабаритного жилья на рынке новостроек Сургута я не нашла. Площадь однокомнатных квартир начинается от 40 м2. Хотя стоп! Есть же тридцатиметровые «однушки» в «Новине». Внезапно… Их даже в «комфорт-классе» быть не должно, не то что в «бизнесе».
Небольшой размер придомовой территории - признак всех сургутских ЖК. Но его можно списать на особенности плотной северной застройки.

Месторасположение и обеспеченность социальной инфраструктурой - тоже тема, общая для всех новых ЖК. В Сургуте сегодня практически все новостройки на окраинах расположены (исключения - ЖК «Новин», ставший долгостроем «Ривер Хаус», вторая очередь ЖК «Мирный» и свечка «Кедровый лог» от Сибпромстроя).

Обеспеченность социальной инфраструктурой пока слабая везде, хотя у «экономичных» сибпромстроевских ЖК, в отличие от «комфортных» коллег, наметился прорыв. Детский сад в «Северном сиянии» будет сдан в эксплуатацию уже этой осенью, а под школу вырыт котлован.

Что остается сравнить? Стандартность проекта и высоту потолков.

Стандартность обсуждать трудно. Характеристика во многом зависит от объемов, которые до этого ввел в эксплуатацию застройщик, в привязке к территориям. К примеру, проекты «Брусники» конкретно для Сургута пока еще в новинку. Но для самого застройщика в Тюмени это уже типовой проект. Или жилые комплексы ССТ - такая же история.

Показатель «высота потолков» вообще ставит в тупик. В домах Сибпромстроя он гораздо (почти на полметра!) выше, чем у «Брусники»! То есть, по этому параметру именно «Новин» является «эконом-вариантом»: высота потолка не дотягивает до 2,7 метра.

Кстати, интересно сравнить «Новин» и «Кедровый лог». Второй из названных ЖК, который застройщик позиционирует как «эконом+», по классификации Гильдии риелторов получается более комфортным, чем его собрат, продаваемый по цене «бизнес-класса» (см. таблицу 2).


К «Кедровому логу» еще и подъехать можно без пробок. Да и от проезжей части он, в отличие от «Новина», взрослыми деревьями огражден.

Какой вывод? «Эконом-сегмент» на рынке Сургута не представлен. Разве что по цене. Зато квартиры «бизнес-класса» (по стоимости) имеют признак жилья «эконом-варианта».

В городах с большим ассортиментом предложений на первичном рынке недвижимости, чем в Сургуте, например, - в Москве, разница цены за квадратный метр «эконома» и «бизнеса» не столь значительна. Примерно 50 процентов, в отличие от наших ста, а порой и больше.

Дело в аппетитах и технологиях

Движемся дальше. «Комфорт-класс», отличительные особенности. 

  • Стандартные проекты с элементами индивидуализации

  • Площадь: кухни - 8-12 м2, однокомнатной квартиры – 34-45 м2, двухкомнатной квартиры – 50-65 м2, все комнаты изолированы

  • Высота потолков от 2.7 до 2.75 метров

  • Более широкий, чем в экономе, наземный паркинг (подземный не является требованием), наличие детских и хозяйственных площадок, общее озеленение

  • Месторасположение - неважно

  • Технологии строительства - чаще монолит, но может быть и индустриальное (крупнопанельное) домостроение

  • Социальная и коммерческая инфраструктура

  • Относительно низкий ценник

Последний из перечисленных показателей - цена вопроса - путает все карты. Если не брать его во внимание, то получается, что все новостройки Сургута, которые мы разбираем в этой статье, можно отнести к «комфорт-классу», но условно. По каким-то показателям ЖК до этого статуса не дотягивают, по каким-то, наоборот, перебор. Сибпромстрой, например, умудрился за счет технологий по энергосбережению вообще показателей «бизнес-класса» добиться.

Но тогда почему разница в стоимости так велика? Видимо, дело не в классе жилья, а в себестоимости работ. В технологиях и экономической модели бизнеса самих застройщиков, но это другие истории (об особенностях монолитного и индустриального домостроения постараемся написать в ближайшее время). А еще - в готовности нас, покупателей, переплачивать за товар, не разобравшись в его характеристиках. Как на это повлиять? Практически никак. Только покупательским спросом.

И напоследок. Что такое «бизнес-класс».

  • Хорошо проработанный с точки зрения архитектуры индивидуальный проект дома

  • Площадь: кухни - более 12 м2, всей квартиры – более 45 м2. В доме больше 3- и 4-комнатных квартир, чем 1- и 2-комнатных

  • Высота потолков - от 3 метров

  • Высококачественные строительные материалы, технология строительства почти всегда монолитная (не путать с монолитно-каркасной, которую использует большинство застройщиков Сургута)

  • Большой паркинг, чаще подземный – не менее 1 машиноместа на квартиру

  • Гостевой паркинг

  • Приватная территория, огражденная забором, с домофоном и консьержем

  • Расположение в центральных частях города с парками и зонами отдыха в шаговой доступности, а также со всей социальной инфраструктурой

  • Отсутствие поблизости промышленных объектов и крупных автодорог

Именно такое жилье должно стоить дороже «эконом-варианта», стоимость которого по расценкам региональной службы по тарифам в Сургуте не должна превышать 53 тыс. руб. за кв. метр. Но не более чем в полтора раза, а не кратно. 


Фьюжн, фьюжен (от англ. fusion, «сплав») — термин, который может входить в название стилей и направлений в искусстве, архитектуре, дизайне, музыке, характеризующихся «сочетанием несочетаемого», то есть объединяющих в себе совершенно разные идеи из, казалось бы, несовместимых стилей, не теряя при этом целостности и гармонии.







Комментарии (0)
Зарегистрируйтесь или авторизуйтесь, чтобы оставлять комментарии