Покупатель в Югре поменялся: вкусы на жилье стали более вдумчивыми

Покупатели стали вдумчивее, а цены – разнонаправленными: главным трендом рынка жилья Югры эксперты называют переход от ажиотажа к сбалансированности. Хотя единого сценария для всего округа нет, общим знаменателем стала осторожность клиентов, для которых цена перестала быть единственным критерием выбора, уступив место качеству жизни и надежности.

Ситуация на рынке жилой недвижимости в городах Ханты-Мансийского автономного округа демонстрирует разнонаправленные тенденции. По оценкам экспертов, в то время как одни муниципалитеты фиксируют рост, другие переживают период стагнации.

В Нижневартовске, по словам риелтора Зухры Исабаевой, рынок демонстрирует рост. Ее коллега из Ханты-Мансийска Юлия Ходарина описывает ситуацию как сбалансированную, отмечая стабилизацию после периода ажиотажного спроса. В Сургуте, как сообщила риелтор Алена Никитина, после новогодних праздников наступил застой, а спрос оживляется очень медленно. При этом в Нефтеюганске, по информации Павла Мачулы, уже началось плавное восстановление активности.

Цены на жилье

Средние цены на жилье за последний год изменились неоднозначно. В Ханты-Мансийске, по данным экспертов, новостройки подорожали на 3–7 процентов, в основном из-за государственных льготных программ. На вторичном рынке города цены стабилизировались или слегка снизились на 2–4 процента из-за высокой ключевой ставки.

– В Сургуте серьезного роста не было, максимум до 10 процентов. Собственникам приходится снижать цены, особенно на дорогие квартиры, – отметила Алена Никитина.
В Нефтеюганске вторичный рынок просел на 10 процентов, тогда как новостройки сохранили стоимость благодаря господдержке. В Нижневартовске, по информации Зухры Исабаевой, квадратный метр на вторичном рынке достиг 110 тысяч рублей.

Во всех городах округа лидерами спроса остаются одно- и двухкомнатные квартиры. В сегменте новостроек это связано с действием льготной ипотеки, а на вторичном рынке такие квартиры часто приобретаются за наличные средства. Статистика по Нефтеюганску показывает, что на «двушки» приходится 43,3 процента продаж, на «однушки» – 40,6 процента.

При этом на рынке практически не осталось инвесторов, ориентированных на быструю прибыль. Основными покупателями стали либо те, кто использует льготные ипотечные программы, либо клиенты с наличными средствами, которые часто продают имеющееся жилье для покупки нового.

Поведение покупателей стало более осторожным и вдумчивым. Теперь, помимо цены, ключевыми критериями выбора стали развитая инфраструктура района, качество ремонта и безупречная юридическая чистота объекта.
– Главное для них теперь – качество жизни: чтобы школа, детский сад, магазины были рядом, – подчеркнула Юлия Ходарина. Также возросло внимание к таким деталям, как этаж и соседи.

Первичка или вторичка?

Эксперты рынка недвижимости Югры обозначили ключевые различия между новостройками и вторичным жильем, назвали самые перспективные районы для покупки и дали прогноз на ближайшее будущее. Разница в цене между новостройками и вторичным жильем остается существенной.

– Первичка дороже примерно на 30%, но из-за льготных ипотек платежи там зачастую ниже, – пояснила риелтор из Ханты-Мансийска Юлия Ходарина.

По ее мнению, альтернативой может стать покупка участка с домом на стадии строительства, что по цене сопоставимо с «двушкой» на вторичном рынке, но дает больше площади и землю.
Мнения о том, что выгоднее, разделились. В Сургуте лучше всего продаются новостройки благодаря доступной ставке по семейной ипотеке. В Нефтеюганске, как отметил Павел Мачула, лидирует вторичная недвижимость, цены на которую заметно снизились. В Нижневартовске, по словам Зухры Исабаевой, спрос выше на дома не старше 20 лет, тогда как старый фонд покупают меньше.
Проблемными для продажи остаются удаленные районы с устаревшим жилым фондом. Долго продаются панельные дома 1970-80-х годов постройки без капремонта и лифта. На них приходится давать большой дисконт. В Нефтеюганске хуже всего идут дела в 1, 2 и 3 микрорайонах.

Покупать или подождать

Большинство специалистов по недвижимости считает, что ждать «дна» рынка не стоит.

– Пока вы ждете, деньги могут обесцениться инфляцией, а ставки – не вернутся к прежним уровням. Особенно если есть возможность взять льготную ипотеку, – советует Юлия Ходарина.

Павел Мачула из Нефтеюганска полагает, что основное падение цен уже позади, и сейчас на рынке можно найти много выгодных предложений.

Прогнозы экспертов на ближайшие 6–9 месяцев в целом сходятся в ожидании стабильности без резких скачков. Зухра Исабаева из Нижневартовска настроена оптимистично, отмечая высокую текущую активность. Она прогнозирует оживление рынка благодаря снижению ставки.

– «Дно» мы уже прошли, если не произойдет еще какой-нибудь катаклизм. Но и сейчас на рынке есть много недвижимости по хорошей цене. Как только мы приблизимся к десятипроцентной ставке Банка России, на рынок постепенно выйдет большое количество покупателей, и цены, скорее всего, будут плавно расти, – заметил Павел Мачула.

В Сургуте, однако, видят менее радужные перспективы.

– Прогнозы непонятные. Если все подорожает, спрос упадет еще сильнее. Сейчас люди покупают только по необходимости, массового ажиотажа на улучшение жилищных условий нет, – резюмировала Алена Никитина.
Для того, кто прямо сейчас размышляет о покупке или продаже, ситуация в округе предлагает не однозначный ответ, а набор сценариев. Если вы покупатель и рассчитываете на ипотеку, ваша история – с новостройками. Если у вас есть наличные – есть шанс найти выгодный лот на просевшей вторичке. Если ваш объект в современном районе с инфраструктурой – у вас есть преимущество. Ключ к успешной сделке в 2026 году – трезво оценивать свой конкретный случай в контексте своего города.

Кстати

Самый высокий спрос в городах округа наблюдается на современные районы с развитой инфраструктурой. В Ханты-Мансийске это новые микрорайоны вдоль объездной дороги и центральные районы с уплотнительной застройкой. В Нефтеюганске популярны 14, 15, 16 и 16А микрорайоны, а в Нижневартовске – 9, 9А, 9Б и районы с 19 по 25 микрорайон.