Правила безопасной аренды

По закону
Договор найма жилья – это свод правил, уточняет портал «Мои финансы». Он регламентирует отношения собственника и квартиросъемщика. Составляется в свободной форме с указанием паспортных данных обеих сторон.
Важно помнить, что чем подробнее и точнее составлен документ, тем меньше спорных ситуаций возникнет в будущем.
В договоре следует указать адрес объекта недвижимости, размер арендной платы, даты платежей, порядок оплаты коммунальных услуг, наличие и размер залогового платежа, а также порядок его возврата, условия досрочного расторжения соглашения, опись имущества, срок передачи жилья арендатору и сам срок действия договора. Что немаловажно, договор найма жилого помещения не может превышать пяти лет. При этом, если в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет.
Стоит насторожиться, если арендодатель по каким-либо причинам отказывается от заключения договора. Устные договоренности не имеют юридической силы и не защитят права квартиранта в случае конфликтной ситуации: можно однажды прийти с работы и обнаружить, что собственник сменил замки и выставил вещи за порог.
По закону договоры аренды со сроком больше одного года нужно регистрировать в Росреестре. Это выгодно хозяевам в том случае, если они сдают дорогую недвижимость или уезжают надолго и не могут никак контролировать происходящее в квартире. В этом случае регистрация договора дает дополнительные гарантии. Квартирантам регистрация договора также может быть выгодна, поскольку можно зафиксировать условия на длительный срок и не волноваться, что хозяин попросит съехать через год.
Важно тщательно проверять правоустанавливающие документы на жилье. Чтобы точно убедиться в том, что квартиру сдает именно собственник, можно запросить выписку из единого реестра недвижимости. Это можно самостоятельно сделать через сайт «Госуслуги». Если квартиру сдает не собственник, а его представитель, то у него на руках обязательно должна быть нотариально заверенная доверенность. Проверить ее актуальность можно в реестре Федеральной нотариальной палаты.
По словам Ольги Дайнеки, эксперта Центра финансовой грамотности НИФИ Министерства финансов России, если документы человека, который сдает жилье, вызывают сомнения, лучше взять паузу на то, чтобы их перепроверить. Часто после этого можно услышать фразу: «Не хотите – как хотите, у нас после вас еще несколько просмотров». Стоит сохранять хладнокровие: такая напористость может оказаться уловкой.

Порядок оплаты
Переводить деньги за жилье стоит после подписания договора и получения ключей. Если арендодатель просит заранее внести предоплату, то не стоит бросаться переводить деньги. Лжеарендодатель может больше никогда не выйти на связь. Доказать при этом свою правоту без документов будет невозможно.
Если деньги в счет арендных платежей передаются наличными, то лучше оформить расписку. Так можно избежать неприятных ситуаций, при которых арендодатель «забудет» о том, что квартирант заплатил за проживание.

Степень ответственности
Арендатор обязан бережно относиться к имуществу, находящемуся в квартире, сообщать собственнику обо всех неисправностях, вовремя вносить платежи и своевременно оплачивать коммунальные услуги. Собственник имеет право приходить в гости, но только соблюдая правила посещения.
Содержание животных в квартире должно быть согласовано с собственником, равно как и проживание в арендованной квартире родственников или друзей. Даже если мать приехала навестить из другого города всего на пару дней, лучше известить об этом. В противном случае такая мелочь может стать поводом для ссоры и даже выселения.
Основания для досрочного расторжения договора со стороны арендатора:

– нарушение собственником графика посещения квартиры;
– отказ собственника решать различные бытовые проблемы;
– одностороннее повышение арендной платы и нежелание идти на диалог.

Основания для досрочного расторжения договора со стороны арендодателя:

– пожар или потоп, которые сделали квартиру непригодной для проживания;
– многочисленные жалобы соседей;
– порча имущества, находящегося в квартире;
– просрочки по внесению арендной платы (если договор заключен на срок от года и больше – при долге от 6 месяцев, при краткосрочном договоре до года – от 2 месяцев). 

В одностороннем порядке арендодатель не может повышать арендную плату. Это можно сделать только по соглашению с жильцом.

Верните деньги, пожалуйста
Часто споры собственника и квартиранта касаются возвращения залогового платежа, то есть той суммы, которая остается на руках у арендодателя до момента прекращения отношений с квартирантом. В счет этих денег собственник может удержать ущерб, если арендатор, например, во время проживания повредил какое-то имущество.
Случается, что собственник отказывается вернуть деньги, ссылаясь на «амортизацию» имущества, но физический износ имущества – это издержки арендодателя.
Исключение – если квартирант использовал имущество не по назначению и в результате оно пришло в негодность.
Также нелишним будет договориться и зафиксировать в договоре, как будет оплачиваться, например, ремонт стиральной машины или замена фреона в кондиционере. Удобный вариант – взаимозачет расходов в счет арендной платы. Арендатор также может договориться с собственником о косметическом ремонте в квартире. Если тот будет не против, то новые обои можно включить в счет аренды. Подобные траты лучше подтверждать чеками во избежание конфликтных ситуаций.

Важно!
Квартирант имеет право просить у собственника регистрацию по месту пребывания, если жилье снимается на срок более 90 дней. Ответственность за отсутствие регистрации по месту пребывания возлагается не только на жильца, но и на собственника (штраф от 2 до 5 тысяч рублей – статья 19.15.2 КоАП).