Рынок и партнерство с государством откорректировали планы одного из ведущих застройщиков Югры

Начать строить 550 тысяч квадратных метров жилья только в Сургуте планировал Сибпромстрой в начале уходящего года. Начать строить 550 тысяч квадратных метров жилья только в Сургуте планировал Сибпромстрой в начале уходящего года. Но в эксплуатацию ввел только 13 тысяч, 100 тысяч остались в заделе на следующий год. С мега-проектом — возведением ЖК «Марьина гора» в 400 тысяч квадратных метров жилой площади — застройщик решил повременить. Хотя частично (на 50 тыс. кв. метров) даже стройматериалы уже заготовлены. Причина — в сургутском заделе у компании много жилья, не считая ближайших территорий, к примеру, Нефтеюганска. 

О том, какие проекты появятся в продаже в следующем году, почему компания откорректировала производственные планы, и как выстраиваются отношения между строительным бизнесом и государством, «СТ» рассказал замдиректора Сибпромстроя Николай Епифанов. 

Положение обязывает

— В следующем году планируются вводы на четырех территориях Сургута: три дома в микрорайоне №24 — это в пойме Саймы, в микрорайоне №22 — напротив Преображенского собора, несколько домов в малоэтажном микрорайоне №36 и наконец-то предложим сургутянам квартиры в «свечке» на Югорском тракте, которую изначально планировали строить на 40 этажей, но остановились на 25. Первый из перечисленных объектов будет нового для нашей компании формата — комфорт+. Мы посчитали, что будет правильнее строить жилье более высокого класса. В течение последних нескольких лет наряду с жильем эконом-класса у нас непременно присутствовал и комфорт. И комфорт разбирают быстрее, — рассказал эксперт. — Мы изменили фасадные решения, улучшим благоустройство территории и места общего пользования. Ну и наличие паркинга и парковочных мест из расчета одна квартира — одно машиноместо — это обязательный атрибут всех наших жилых комплексов последних нескольких лет. 

Рынок потерял аппетит

Снизить беспрецедентные темпы работ, о которых соучредитель Сибпромстроя Николай Сторожук заявлял в начале года, компанию подтолкнуло состояние рынка. Начинать застройку всех локаций, прежде всего, Марьину гору, строители не увидели смысла.

Чем еще удивить потребителя, не знают не только застройщики, но и профессиональные риелторы. 

Подушкой безопасности для строительных компаний остаются госпрограммы, в том числе — по нацпроекту «Жилье и городская среда». И несмотря на крайне низкую маржинальность таких продаж, для компаний с большими объемами производства, делающих ставку на скорость оборота, это неплохо. 

 «Да, но…»

Но у этой системы есть и ряд очевидных минусов. И главный из них — набивший оскомину вопрос цены, которая в Югре практически не менялась уже несколько лет

Государственные программы по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья, а также по обеспечению собственными квартирами льготников — большое подспорье не только получателям льгот, но и строительной отрасли. Особенно сегодня, когда спрос на рынке недвижимости движется вниз. 

Что не устраивает бизнес в партнерстве с государством

— Вопрос выкупной цены. Она практически не менялась на протяжении уже нескольких лет. 

— Площадь балкона не берется в расчет площади квартиры [в рыночных условиях застройщик включает его площадь в общую стоимость].

— Отделка квартиры является обязательным требованием.

С учетом этих факторов разница в цене квартиры, реализуемой на рынке, и квартирой, реализуемой на муниципальном аукционе, составляет 25 процентов и более, что делает участие в торгах неинтересными для застройщика. Что уж говорить об остальных строительных компаниях, себестоимость продукции которых гораздо выше нашей. 

В октябре по поручению Минстроя России местный строительный департамент проводил совещание с застройщиками на тему: что тормозит реализацию госпрограммы  по переселению в регионе. 

Речь шла о реализации госпрограммы по переселению. 

Прозвучали следующие пункты:

• замороженная выкупная стоимость;
• высокие требования к степени готовности — органы власти могут приобретать по этой программе только полностью готовое жилье, тогда как строительное сообщество предлагает выкупать жилье с готовностью от 70 процентов;
• обязательность норм, которые были просто рекомендованными. В том числе — требования к отделке жилья. 

Но ситуация не изменилась. 

 Игра в жмурки

Застройщики не раз обращались к органам власти с предложением — информировать их хотя бы о трехлетних планах по предполагаемому объему выкупа жилья для реализации госпрограмм. Это значительно упростило бы задачу обеим сторонам, прежде всего, именно органам власти. Ситуаций, когда на аукцион никто из застройщиков не заявился просто потому, что никто ничего на этой территории не строил, стало бы значительно меньше.

Но главное неудобство — это условия, из-за которых строителям приходится «работать вслепую». Согласны на это далеко не все. И желающих продолжать такие отношения с каждым разом становится все меньше. 

Объемы финансирования госпрограммы по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья в Югре очень высокие. Правительство региона действительно вкладывает огромные деньги в это направление. И за это строительная отрасль ему очень благодарна. Но в этой схеме есть очень важный нюанс. А именно — ассортиментный ряд квартир. Если в рамках аукциона строительная компания должна предоставить, допустим, десять квартир площадью 31 кв. метр, но таких в наличие нет, то она может выставить десять квартир хоть по сто квадратных метров каждая, но выкупят их только по заявленной стоимости — как за 31 квадрат. И что получаем? Приходит объявление об аукционе, компания открывает лоты, видит, что у нее нет в наличии таких квартир на данной территории, закрывает объявление. Даже если дома в этом муниципалитете у нее есть, вот только квартиры в них большей площади. Ведь эту дополнительную площадь никто не оплатит. 

Потому и важно для строителей понимать ассортиментный ряд, который администрация планирует к закупке, загодя. Оптимально — года за три-четыре. Чтобы подстроиться под запрос могли не только компании, работающие по быстрой технологии КПД (крупнопанельного домостроения), как Сибпромстрой. Но и другие застройщики с более длинным производственным циклом. 

Тогда строителям будет гораздо проще сориентироваться в проектных решениях. И не будет нарушением антимонопольного законодательства — условия аукционов не нужно прописывать под конкретного участника. Зачем? Понимая, какие конкретно квартиры понадобятся заказчику в конкретном году, любая строительная компания сможет скорректировать свои планы и проектные решения, но если по тем или иным причинам к моменту аукциона передумает в нем участвовать либо проиграет торги, то попросту реализует эти квартиры в рыночных условиях. 

Кстати, именно по этой причине Сургут, по всей видимости, не сможет купить жилье на всю сумму, выделенную округом на реализацию жилищных программ. Напомним, что на конец года с учетом дополнительных 170 млн рублей, поступивших из округа, она составляла 620 млн.

У застройщиков просто не окажется предложений, соответствующих ассортиментному ряду муниципальных аукционов.