Вид из окна и квадратные метры: из чего складывается стоимость жилья

Рыночная стоимость: от чего зависит
Рыночная стоимость недвижимости – это та цена, за которую ее продают и покупают. Именно она указана в объявлениях и в договоре о купле-продаже, объяснили специалисты центра цифровой экспертизы Роскачества.
Ее может определить сам продавец, риелтор, а еще оценщик, например для банка.
На составляющую этой цены влияют такие факторы:

1. Общие. Это состояние рынка недвижимости, спрос и предложение в конкретном регионе. Сюда же относятся наличие социальной и транспортной инфраструктуры, вид застройки, экологическая ситуация.
2. Существенные. Они касаются квартиры и дома. А именно: площадь жилья, этаж, планировка, состояние квартиры, размер каждой комнаты, смежный или раздельный санузел.
3. Второстепенные. К ним относятся вид из окна, высота потолков, наличие балкона или лоджии.

Рыночную стоимость недвижимости обычно указывают при заключении сделки в договоре купли-продажи. Если требуется официальный документ со стоимостью, для этого потребуется привлечь оценщика из оценочной компании.

Кадастровая стоимость: особенности
Кадастровая стоимость рассчитывается государством, и она же будет основой при проведении налоговых расчетов, затрагивающих имущество. Обычно кадастровая стоимость ниже рыночной, но может быть и выше.
Для оценки кадастровой стоимости специалистам не нужен осмотр квартиры. Они учитывают: район, возраст дома, материал, из которого он сделан, экономику в населенном пункте, площадь жилья.
Соответственно, две квартиры одного типа в одном и том же доме будут иметь одну и ту же кадастровую стоимость, даже если в одной был сделан дизайнерский ремонт, окна выходят на красивый лесопарк, а в другой ремонта не было свыше 10 лет, а окна выходят на промзону.
Росреестр проводит процедуру оценки недвижимости в соответствии с регламентом. Он также бесплатно предоставляет гражданам размер кадастровой стоимости на данный момент. Процедура оценки кадастровой стоимости проходит в несколько этапов:

1. Проверка анонсируется в интернете и СМИ.
2. Сбор сведений о недвижимости, в частности изучение эксплуатационных свойств, а также наличие инженерной и транспортной инфраструктуры.
3. Подготовка отчета.
4. Акт с результатами проверки, который также публикуется в открытых источниках, в том числе на сайте Росреестра.
5. Сверка данных собственниками в течение 30 дней. Об ошибках можно сообщать в Росреестр через «Госуслуги».
6. Утверждение результатов проверки.

Кадастровая стоимость и влияет на налоги при продаже недвижимости и имущественные налоги.
Налог на имущество рассчитывается по кадастровой стоимости на 1 января того года, за который уплачивается налог, и платится ежегодно. В зависимости от типа недвижимости налоговая ставка будет в диапазоне от 0,1 до 2 % кадастровой стоимости.
Земельный налог составляет от 0,3 до 1,5 % кадастровой стоимости в зависимости от типа земли. Его тоже нужно уплачивать каждый год.
Налог при получении недвижимости в дар. Если недвижимость получена в дар не от близкого родственника, то придется заплатить налог 13 % от кадастровой стоимости. Одаряемый должен подать налоговую декларацию по итогам года, в котором зарегистрировал квартиру на себя, уточнили в 
Роскачестве.
К тому же кадастровая стоимость применяется при расчете арендной платы, а также выкупной стоимости объекта недвижимости в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности и для иных предусмотренных законодательством целей.
В чем разница
Кадастровая стоимость не учитывает особенностей квартиры. Рыночную стоимость определяют для каждого объекта недвижимости индивидуально с учетом всех особенностей конкретной квартиры или дома. Обе стоимости могут со временем меняться. Кадастровая стоимость проходит перерасчет раз в 3–5 лет, а в городах федерального значения чаще – каждые 2 года.
Рыночная стоимость меняется под влиянием рынка, причем как в сторону увеличения, так и в сторону снижения.
Бывают случаи, когда рыночная стоимость может быть ниже кадастровой. Поскольку от кадастровой стоимости зависит размер налога, можно ее оспорить. Для этого нужно: обратиться к независимым оценщикам, которые смогут определить реальную стоимость объекта недвижимости и дадут рекомендации к изменению кадастровой стоимости в регионе; обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или суд для оспаривания стоимости, если была совершена ошибка или она не соответствует рыночным условиям в регионе.
Кадастровую стоимость можно узнать, посмотрев информацию на сайте Росреестра, или заказав выписку из ЕГРН через портал «Госуслуги», либо обратившись в МФЦ.