07.11.2014

Китайское предупреждение

Рынок недвижимости Сургута оживился. Дальше либо цены – вверх, либо объемы ввода – вниз

Ну вот и дождались – строить жилье в России будут китайцы. Пока «поднебесная интервенция» имеет только бумажный вид, но соответствующее соглашение подписано, так что первый жертвенный агнец, стройиндустрия Кировской области, может уже паковать чемоданы от греха подальше. Ведь там, куда приходят китайцы, местным не место, уж простите за тавтологию. А если еще это происходит при поддержке властей, причем федеральных, дело совсем труба – либо ты снижаешь цену и наращиваешь производительность труда, либо пускаешь пулю в лоб своему бизнесу. И в этой связи напрашивается: когда Китай придет на рынок застройки Сургута, который гораздо более интереснее кировского? Тем паче что наш рынок, похоже, своего дна уже достиг, после чего, как показывает практика, очередной период роста – это всего лишь вопрос времени.

В яме: уже на дне
Тот факт, что сургутский рынок наконец-то зашевелился, хорошо видно по Регпалате. После почти полугода едва ли мертвой тишины, в конце сентября в регистрирующем сделки органе появились первые очереди, далее процесс пошел по нарастающей. Но пока осеннему оживлению - 2014 по своему накалу далековато до «коллеги» - 2013. Худшие опасения, слава богу, не подтвердились.
Итак, чтобы понять, насколько глубоко сургутский рынок опустился и нащупал ли он свое дно или будет продолжать пикировать, соберем в кучку все те факторы, которые жилищный сегмент продавили. После этого в другую кучку соберем факторы, которые могут и должны обеспечить рынку рост. И уже после попробуем оценить, насколько нам опасны или, наоборот, полезны китайцы.

Пресс-фактор: ножи и психология
Когда в эфире одной из радиостанций ведущий спросил у меня, мол, почему в условиях дешевеющего рубля и дорожающих продуктов цены на недвижимость снижаются – нет ли здесь чего-то нелогичного, ничего другого не оставалось, как ответить банальным: у рынка своя логика. К тому же если говорить конкретно про сургутский рынок жилья, то здесь, кроме общего набора «прессующих» факторов, есть и ряд своих, исключительных особенностей.
Ну совсем уж на поверхности – сокращение мер господдержки. Прежняя программа существенно видоизменилась, денег на субсидии закладывается гораздо меньше, процентные ставки по ипотечным кредитам компенсируются теперь иначе. А для многих покупателей квартир это было очень важно и подчас играло решающую роль, ведь приобретение своего угла на рыночных условиях тянули далеко не все. 
Далее из особенностей конкретно сургутского рынка. Город за последние 3,5 года получил около миллиона квадратных метров жилья. Среднегодовые вводы за это время – на уровне 300 тысяч квадратов. Тогда как ранее вводилось в среднем в год порядка 140-150 тысяч метров. О кризисе перепроизводства в чистом виде говорить, конечно, пока не следует. Но было бы неплохо городским властям провести ревизию квартирных остатков по застройщикам.
Следующий фактор – головная боль не только сургутян и россиян вообще, но и федерального правительства: инфляция. Нам тут говорят о каких-то 6-8%, но это, видимо, делают те, кто не ходит по магазинам. А здесь по некоторым позициям рост цен с начала года перевалил за 30%. А заработные платы-то остались на месте! И более того: ряд предприятий, в том числе работающих в Сургуте, сокращают штат сотрудников. В связи с этим налицо сокращение так называемой свободной зарплатной массы, то есть тех денег, которые экономически активное население имеет возможность откладывать за минусом обязательных расходов.
Еще из «продавливающих» явлений нельзя не рассказать и о двух чисто психологических. Первый: на падающем рынке увеличивается доля покупателей, которые откладывают приобретение жилья в ожидании дальнейшего снижения цен. И второй, с первым неразрывно связанный: когда на падающем рынке застройщики для стимулирования продаж увеличивают расходы на рекламу, это нередко имеет обратный эффект – доля покупателей, решивших подождать с покупкой квартиры еще чуть-чуть, также увеличивается.

Обратная коррекция: при любом раскладе
А теперь о том, насколько в «яме» сегодня находится рынок и что его должно продавливать в обратную сторону.
Начнем с девальвации рубля. Посмотрите на графики котировок Центробанка. В начале года рубль был на уровне 33 с небольшим единиц за доллар. Курс на конец октября – под 43,5 руб./USD. Всего за десять месяцев отечественная валюта потеряла десять пунктов! Обесценивание к основной мировой валюте на уровне 30%, в некоторые сессии рубль терял до одного процента! Поневоле вспоминаются совершенно дикие 90-е. Но тогда хотя бы официально никто не отрицал гиперинфляции, в отличие от сегодняшнего дня и регулярных «успокаиваний» регуляторов разных уровней.
Далее – это стоимость строительных материалов. Эта «материальная» инфляция по некоторым позициям с начала года составила 20-23 процента. Часть строительных компаний увеличила запасы строительных материалов в ожидании их дальнейшего удорожания. К дефициту материалов это не привело, однако оказало дополнительную поддержку их удорожанию.
Выросли с начала года и заемные ресурсы. Если в начале текущего года бизнес мог прокредитоваться в банках под 9% и даже дешевле, сегодня получить кредит под 14% для многих компаний – счастье. А наиболее вероятная вилка – 14-18%, причем банки сегодня предпочитают не входить в длинные проекты, чем строительство жилья и является.
Ну и, наконец, снижение номинальной стоимости квадратного метра жилья. Если к началу 2014 года основная масса новостроек реализовывалась в Сургуте по цене 65-77 тысяч рублей за квадрат, то сегодня большинство объектов продаются по 60-72 тысячи рублей. А если это пропустить через рост стоимости материалов, девальвацию рубля и подорожавшие кредиты, то жилищная дефляция в Сургуте за последние полгода сложилась на уровне до 25-27%.
Хорошо ли это? Для сегодняшних покупателей жилья, которые не пострадали от продовольственной инфляции и зарабатывают достаточно много, чтобы не заботиться о ценниках на хлеб, молоко, мясо, ЖКУ, это хорошо – момент суперудачный. Другое дело, что долго он продолжаться не может и не будет.
Некоторые объекты на первичном рынке продаются сегодня по цене ниже 55 тысяч рублей за метр. А по ряду сургутских девелоперов себестоимость того же метра составляет порядка 50 тысяч. Но ведь себестоимость по этим проектам формировалась год и больше, и, получив сегодня 55 тысяч рублей с метра, после поправки на девальвацию и инфляцию у компании уже получается убыток.
Конечно, сейчас, чтобы поддержать продажи, застройщики вынуждены идти на подобные шаги, сбавляя цену до порога рентабельности. Далее выходов два. Либо резко сворачивать строительство и фактически замораживать проекты до лучших времен. Либо чуть притормозить темпы строительно-монтажных работ, отсрочивая вводы. Но при любом раскладе и в первом, и во втором случае цены будут подниматься.
Если только… если только в Сургут не пожалуют китайцы. О том, как дешево могут работать наши дальневосточные соседи, давно ходят легенды. И если они в Сургут заявятся, основная масса местных застройщиков с рынка вынуждены будут уйти. Ибо тогда, когда это можно было сделать, они свои производства не перестроили – а сигнал был дан еще несколько лет назад, когда Россия после 18-летнего переговорного марафона вступила в ВТО. И по условиям подписанных соглашений двери иностранным строителям будут распахнуты уже в 2016-м. Вот тогда и начнется…

Если Вы нашли ошибку в тексте, выделите ее и нажмите комбинацию клавиш ctrl+enter
Сообщение об ошибке будет направлено редактору портала.

Добавить комментарий

CAPTCHA
Поставьте галочку
Тема дня
Интервью дня

Если Вы нашли ошибку в тексте, выделите ее и нажмите комбинацию клавиш ctrl+enter.

Сообщение об ошибке будет направлено редактору портала.

Авторизация
Подписка на газеты
Типографии ИДНЮ
Опрос

Поддерживаете ли Вы полный запрет на продажу алкоголя в населенных пунктах?

Поддерживаете ли Вы полный запрет на продажу алкоголя в населенных пунктах?
Нет
67% (121 голос)
Да
25% (45 голосов)
Мне все равно
8% (14 голосов)
Всего голосов: 180

Информационно-аналитический интернет портал "ugra-news.ru".

Свидетельство о регистрации средства массовой информации
Эл № ФС77-62536 от 27 июля 2015 года.
Выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор).

Учредители:
Правительство Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, Акционерное общество "Издательский дом "Новости Югры".

Любое использование материалов допускается только при наличии гиперссылки на ugra-news.ru

Редактор: Ипполитова Екатерина Евгеньевна
Контент-менеджер: Суетина Дарья Михайловна
Дизайн: Белошапка Максим Геннадьевич
Дизайн рекламы: Осадчева Татьяна Владимировна
Техническая поддержка сайта: Трунин Радмир Анатольевич

Яндекс.Метрика
Яндекс цитирования
Орфографическая ошибка в тексте:
Чтобы сообщить об ошибке, нажмите кнопку "Отправить сообщение об ошибке". Также вы можете добавить свой комментарий.