Ипотека не приговор

Федеральный закон «Об ипотеке» от 16.07.1998 № 102-ФЗ говорит, что заложенное имущество может быть продано «лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором». Пока долг по ипотеке не погашен, недвижимость находится в залоге у банка, и продать такую квартиру без его согласия не получится. Запись об ипотеке внесена в ЕГРН, и Росреестр откажет в переходе права собственности к новому собственнику.
Специалисты Роскачества рассказали о нескольких вариантах, как можно снять обременение и продать квартиру.

1. Погашение ипотеки. Собственник сам находит средства для досрочного погашения ипотеки. После этого обременение снимается, Росреестр снимает отметку о том, что квартира в ипотеке, и ее можно продать.

2. Продавец должен найти такого покупателя, который бы передал ему деньги для погашения ипотеки. Между продавцом и покупателем сначала заключается, как правило, предварительный договор купли-продажи, в рамках которого будет отражено:

что квартира находится под обременением,
что продавец обязуется погасить ипотеку в определенный срок.

Получив часть денег от будущего покупателя, продавец погашает ипотеку, и тогда залог будет снят. После этого заключается основной договор купли-продажи, который передается в Росреестр для регистрации перехода права собственности на покупателя. А остальную сумму продавец получает уже после регистрации перехода права собственности, как это отражено в договоре.

3. Сделку ведет банк. Продавец получает разрешение от банка на продажу, и банк полностью сам ведет всю сделку. Здесь возможен вариант, когда банк переоформляет ипотеку с владельца на покупателя. Или же покупателю тоже нужно оформить ипотеку в том же банке, затем рассчитаться с продавцом, который, в свою очередь, закроет ипотеку полученными средствами.
Продавцу, который захочет продать квартиру с обременением, придется столкнуться с некоторыми трудностями: желающих покупать недвижимость с обременением мало. Часто покупателем выступает риелтор, который потом сможет квартиру перепродать; цену за квартиру придется снизить примерно на 15–20 % в зависимости от обстоятельств; переоформить ипотеку можно не на каждого. Для сделки с помощью банка покупатель квартиры должен подходить под требования банка. Финансовая организация должна быть уверена, что новый заемщик сможет погасить кредит. До совершения сделки продавцу нужно в банке узнать, одобрят ли покупателю кредит.
Продать квартиру в ипотеке, если использовался еще и материнский капитал, тоже можно. Для этого родители должны выделить детям доли в праве собственности на квартиру после полного погашения задолженности, если материнский капитал использовался: для уплаты первоначального взноса; для погашения задолженности по кредитному договору.
Также не стоит забывать, что если доля квартиры находится в собственности несовершеннолетних, то для ее продажи понадобится согласие органа опеки и попечительства.