График погашения
Согласно Гражданскому кодексу России, возможность досрочно погасить любой кредит, включая ипотечный, имеет каждый гражданин нашей страны. Главное, не забыть заранее уведомить о своем намерении банк. При этом заемщик сам выбирает, погасить задолженность полностью или частично. В последнем случае банк пришлет перерасчет графика платежей. Всего же есть три стратегии погашения:
1. Уменьшение срока выплаты. В этом случае часть ежемесячного платежа, которая идет на оплату основного долга, будет увеличена, рассказали специалисты Роскачества. А процентная часть уменьшится. Именно такой вариант погашения более выгоден для минимизации переплаты. На меньшую оставшуюся сумму долга начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.
2. Уменьшение размера платежа. Такой вариант позволит снизить ежемесячные расходы на уплату долга. Но при этом большая часть ежемесячного платежа пойдет на погашение процентов. Такой способ подойдет тем, кому нужно снизить нагрузку на свой бюджет в будущем.
3. Комбинированный вариант. Это когда вы чередуете сокращение срока и уменьшение размера платежа. Такой способ позволит уменьшить сумму ежемесячного платежа, но осуществлять выплаты в том же размере. Регулярные суммы, превышающие основной платеж, позволят со временем сформировать средства, которые затем можно направить на уменьшение срока кредита.

Аннуитетный или дифференцированный платеж
Некоторые банки предлагают клиентам аннуитетную схему, которая предполагает выплату долга в течение всего срока равными долями. Однако переплата в таком случае, как правило, больше, чем по дифференцированной схеме.
По дифференцированной схеме основной долг делится на равные доли, и далее ежемесячно суммы выплат уменьшаются. Это возможно за счет равномерного уменьшения основного долга, что влечет и снижение суммы начисляемых процентов.
Что выгоднее? Все зависит от ситуации. Если первое время есть возможность вносить значительные суммы, чтобы сэкономить на переплате, то подойдут дифференцированные платежи. Если же бюджет ограничен, то аннуитет.
Выгоднее заплатить ипотеку быстрее, чем уменьшать ежемесячный платеж. Поэтому оптимальная стратегия – еще в первой трети периода кредитования досрочно начать гасить задолженность. Таким образом можно ощутимо снизить переплаты по кредиту. Досрочное же погашение ближе к концу срока особенной выгоды не сулит.

Справка
С первыми платежами по ипотеке заемщик выплачивает в основном проценты банку, а погашение основного долга начинается позже. Поэтому есть смысл снизить основной долг (тело кредита) как можно раньше, чтобы банк начислял меньше процентов на остаток и переплата снизилась. А вот если ипотека уже почти выплачена, то экономического смысла закрывать ее быстрее нет.

   Ольга Вяльшина руководитель проекта «Центр финансовой экспертизы» Роскачества

- Даже если ипотека уже оформлена, продолжайте изучать процентные ставки и условия других банков. Когда найдете предложение с более выгодными условиями или более низкой процентной ставкой, в первую очередь обратитесь в свой действующий банк на согласование таких же оптимальных условий. Если ваш банк откажет в пересмотре условий, то подавайте заявление в другой банк. Однако подавать заявление на рефинансирование целесообразно тогда, когда ставка у других банков ниже на 1,5–3 %.