Администрация и застройщики Сургута разработали изменения в градостроительные нормативы

Трудности перевода

- По новым нормативам обеспечение объектами социальной инфраструктуры станет возможным не в границах отдельного планировочного элемента, а на территории так называемой жилой группы (агломерации элементов. - Прим. авт.), которая является частью микрорайона, - начал перечислять изменения директор департамента архитектуры и градостроительства администрации Сургута Алексей Фокеев.

Случилось это на встрече главы Сургута Вадима Шувалова с представителями строительных компаний, работающих на территории города. По понятным причинам в ней принимали участие и другие «профильные» чиновники: кураторы строительной отрасли, а также имущественного и земельного блоков. В беседе также принимал участие и представитель округа – глава строительного департамента ХМАО-Югры Руслан Цыганенко. Кстати, его командировка на данное совещание оказалась полезна не только сургутским представителям бизнеса и власти (часть вопросов окружной чиновник решил на месте «в ручном режиме»), но и ему самому: некоторые предложения сургутян - после детальной проработки – в дальнейшем могут быть применены и в других крупных городах округа.

Но об этом разговор зашел чуть позже. А сперва главный архитектор Сургута Фокеев отметил очень важную деталь, которую ждали многие горожане, так или иначе интересующиеся вопросами городской среды. А именно – уточнение формулировок в определении самих градостроительных единиц: что конкретно понимать под словом «микрорайон», «район», «планировочный элемент» и так далее. В настоящий момент многие из них используются как синонимы, что нередко приводит к затяжным конфликтам. Один из последних нашумевших примеров – проект застройки микрорайона №28, точнее – всего одной его планировочной единицы. Но из-за неразберихи в понятиях вопрос не может решиться на протяжении уже девяти месяцев.

Так вот, первое, что сделала рабочая группа, – это сформулировала наконец-то определения. Проект новейшего градостроительного словаря на днях будет опубликован на официальном сайте администрации.

Плотность разбавили 

Кроме того, рабочая группа, пересчитав все показатели, решила предложить городской думе снизить нормативный показатель предельно допустимой плотности населения до 330 человек на гектар. На сегодняшний день этот показатель составляет 420 человек.

Этот показатель для формирования комфортной городской среды считается одним из самых важных. Благодаря данному изменению плотность дальнейшей застройки должна стать ниже. К слову, пересмотреть этот норматив администрацию не один десяток лет просили сами застройщики. Но ситуация парадоксальна только на первый взгляд: да, по новым нормативам количество квартир на условной единице территории должно стать ниже, а значит, и прибыль строительных компаний тоже снизится. Но, с другой стороны, по идее, должна быть снижена и стартовая стоимость самого земельного участка (условной единицы).  

Впрочем, генеральный директор ГК «Сибпромстрой» Андрей Сурлевич предлагаемым администрацией изменениям обрадовался не особо.

- Значительно на ситуацию в городе это изменение не повлияет, - считает строитель.

- ГК «Сибпромстрой» в течение последних нескольких лет неоднократно заявлял о необходимости снизить норматив по плотности застройки - с сегодняшних 420 человек на гектар максимум до трехсот, - пояснил позицию компании замдиректора ООО «Сибпромстрой-Югория» Николай Епифанов. - Чтобы как раз повысить комфортность проживания на территориях новой застройки. И здесь нельзя не отметить периодически звучащую позицию оппонентов, которые заявляют: мол, почему бы застройщикам самостоятельно при освоении новых участков не планировать застройку с низкой плотностью проживания? Но дело в том, что условия должны быть равными для всех. А когда один застройщик построит на участке малое количество жилья, а его конкурент - большое, условие равенства не соблюдается. Интерес же застройщика в снижении норматива по плотности проживания очевиден: чем комфортнее будет жить в застраиваемом микрорайоне, тем привлекательнее будут в нем квартиры для покупателя.

Еще один важный момент – это изменение системы размещения парковочных мест.

На сегодняшний день этот показатель для новых микрорайонов составляет одно машино-место на квартиру. При этом данное машино-место может быть любым: платным, бесплатным, в многоуровневом паркинге либо на открытой придомовой территории. Причины выбора застройщиков в пользу платных мест в многоуровневом паркинге очевидны. Как и мотивы противящихся этому предложению жителей. Кстати, одним из вариантов решения этой коллизии, которые рассматривала рабочая группа, была возможность принудительно включать стоимость парковочного места в стоимость приобретаемого жилья. Эта тема, кстати, частью застройщиков обсуждается давно, но антимонопольное законодательство и здравый смысл не давали администрации его принять (такая принудительная продажа нарушает права покупателя недвижимости, прежде всего – не являющихся автовладельцами). Не приняли его и в этот раз. Но зато всеобщими усилиями разработали другое решение: возможность вывести парковки за пределы придомовых территорий.

- Допускается размещение парковочных мест в границах более крупных градостроительных единиц. Организовывать для этих целей так называемые места общего пользования, междворовые автостоянки, - пояснил главный архитектор Сургута.   

Здравая идея

Не исключено, что результат совместного труда сургутских строителей и чиновников будет растиражирован и в других крупных городах Югры.

- Мы предлагаем и окружному департаменту строительства рассмотреть данные изменения, часть из которых можно было бы транслировать и на региональный уровень, - отметил замглавы Сургута Алексей Усов.

- Ваши предложения, действительно, могут быть интересны не только Сургуту. Ханты-Мансийску и Нижневартовску тоже, – согласился директор строительного департамента ХМАО - главный архитектор Руслан Цыганенко. – Но необходимо, чтобы они прошли все положенные процедуры, в том числе и прежде всего были не только утверждены думой, но и согласованы с общественностью.

На утверждение депутатам проект изменений градостроительных норм должен поступить уже в мае. Так что специалистов администрации в ближайший месяц ждет работа в ускоренном темпе: не исключено, что документ придется доработать, а возможно, и не раз. Первый – по замечаниям общественности, встречу с которой необходимо еще и организовать, причем в вечернее время или в выходной. Второе, а может быть, и третье – по замечаниям депутатского корпуса: до вынесения на всеобщее голосование проект должен быть рассмотрен и согласован депутатами профильного комитета.