Цены на новостройки уже пошли вверх из-за изменений федерального законодательства

Два значительных изменения в законодательство, касающихся рынка жилой недвижимости, подготовило в качестве новогоднего подарка россиянам федеральное правительство. Во-первых, с 1 января 2017 года будет упразднена программа ипотеки с господдержкой, во-вторых - должны вступить в силу изменения в 214-й федеральный закон, регламентирующий работу строительных компаний, возводящих свои объекты с финансовым участием физических лиц - дольщиков. Как отразятся эти изменения на рынке недвижимости Сургута, разбиралась «СТ».

Ставки сделаны: дешевле не станет

То, что госпрограмма по поддержке ипотечного кредитования с началом нового года канет в небытие, особо не тревожит ни банкиров, ни застройщиков. Во всяком случае внешне. Убедиться в этом лично довелось во время круглого стола, организованного накануне сургутским филиалом федерального риелторского агентства «Этажи» для основных игроков рынка кредитования жилья. В отличие от многих других территорий нашего региона, да и всей страны, ситуация в Сургуте очень выгодна для потребителя - покупателя недвижимости. Конкуренция большая и среди застройщиков, и среди банкиров.
- В борьбе за покупателя мы - основные банки - сегодня конкурируем уже не в абсолютных процентах, а в их долях. Порой - в сотых долях, - признался управляющий региональным операционным офисом «ВТБ-24» Владимир Шевелев.
Покупатели между тем продолжают выжидать - а вдруг ставки снизятся или стоимость недвижимости упадет.
- Мы наблюдаем отложенные заявки: когда кредит одобрен, а человек его не использует, ждет падения цен, - делится наблюдением заместитель управляющего Сургутского отделения Сбербанка РФ Ольга Ющенко. - Я считаю, что для этого предпосылок нет. Как и для снижения процента по ипотеке, тем более что оно только что произошло - с 1 декабря.
- Я не разделяю оптимизма банкиров, - возражает руководитель отдела продаж компании «Еврострой-С» Игорь Старов, имеющий большой опыт работы и в ряде других строительных компаний сургутского рынка. - Дело в том, что Югра и Ямал во многом благодаря стабильности доходов являются самыми закредитованными регионами страны на душу населения. К тому же сегодня банки, чтобы получить клиента, вынуждены держать ставки по ипотечному кредиту в размере 11 процентов с небольшими долями. Когда программа господдержки будет упразднена, некоторым из них эта задача станет не под силу. И оставшиеся игроки смогут позволить себе поднять ставки по ипотеке.
Другими словами, если возможности позволяют и потребность есть - ипотеку выгоднее оформлять сейчас. Тем более что в преддверии Нового года и банки, и застройщики запускают самые различные акции. Выгода может достигать сотен тысяч рублей - годовой план продаж выполнить необходимо, тем более что новогодние скидки были заложены в него еще на стадии формирования. 
- Действуют и партнерские программы - между банком и застройщиком, позволяющие оформить ипотеку по ставкам даже ниже, чем по программе господдержки, - напоминает директор направления розничного бизнеса Сургутнефтегазбанка Наталья Гюлемерова. - К тому же господдержка предполагает первоначальный взнос в размере десяти процентов. А основная проблема клиентов сегодня не столько процентная ставка, сколько размер собственного капитала для этого взноса. У нас такое предложение есть. Что действительно повлияет на рынок недвижимости, так это цены на жилье.

Цена безопасности
Долевое участие в строительстве жилья - процесс вроде бы защищенный, хотя информация об обманутых дольщиках продолжает всплывать даже в нашем регионе.
- Банки работают сегодня только с аккредитованными застройщиками, что уже своего рода является гарантией того, что дом будет сдан, - поясняет представитель «ВТБ-24» Владимир Шевелев.
- Нам просто запретят перекидывать средства дольщиков с объекта на объект, как это часто происходит на «большой земле» и гораздо реже у нас, - поясняют застройщики.
- Цены диктует рынок: количество покупателей и их финансовые возможности, а не федеральный закон, - напомнил основы экономики руководитель офиса продаж «Взлетный» компании «ССТ» Павел Рахманов в ответ на вопрос журналиста «СТ»: как изменения в 214-й ФЗ повлияют на ситуацию с ценами на недвижимость.
Впрочем, представитель застройщика тут же оговорился: рост на пять-семь процентов в связи с изменениями в 214-й ФЗ все же возможен.
По факту рост может быть и больше, невзирая на покупательскую способность большинства населения, строительные компании просто вынуждены будут на него пойти, чтобы не оказаться в минусе. И причина не только в удорожании стройматериалов: по разным позициям он уже составил от 20 до 70 процентов у многих компаний, закупающих их на стороне. Увеличение стоимости жилья может быть вызвано и новыми отчислениями строителей в создаваемую государством структуру, которая должна будет более эффективно защищать потребителей.
- Минстрой предлагает отменить существующие механизмы гарантий и  создать единый государственный компенсационный фонд долевого строительства, который, как предполагается, должен взять на себя обязательства по всему долевому строительству в стране. Он будет компенсировать полную (!) стоимость договора долевого участия (ДДУ) вне зависимости от его объема. При этом страховые компании и банки, работающие на рынке, оказываются исключенными из процесса обеспечения гарантий, - анализирует поправки «Российская газета», задаваясь вопросом: а хватит ли в фонде денег?
По новым условиям каждый застройщик при заключении ДДУ должен перечислить до одного процента от его стоимости в компенсационный фонд. Для выполнения гарантийных обязательств - мало, для повода к удорожанию квадрата - достаточно.
 «Монопольное сосредоточение права на допуск к строительству в руках одной структуры определенно создает конфликт интересов и может стать коррупционным фактором. Причем критерием для допуска в предлагаемом законопроекте является соответствие строительной компании перечню формальных факторов, таких как объем уставного капитала и отсутствие судимости у руководства организации. Эти данные при необходимости могут быть попросту «нарисованы». После чего недобросовестный застройщик может приступать к сбору денег дольщиков. Это может привести к появлению мошеннических схем и увеличить, а не уменьшить количество обманутых дольщиков, попутно опустошив государственный фонд, призванный им помочь», - приводит «РГ» мнение юристов.
То есть грядущие изменения в закон о долевом строительстве могут сделать покупку несданного в эксплуатацию объекта недвижимости не только дороже, но и рискованнее. Хотя по новым условиям дольщик в случае нарушения условий договора со стороны застройщика и может претендовать на полную компенсацию своих затрат с учетом неустойки и морального вреда, не факт, что ему эти деньги достанутся. Обещать - не значит жениться.
- Мы поэтому и не используем в работе схему долевого участия: чтобы в случае непредвиденной ситуации не подвести людей, - напомнил позицию компании куратор отдела продаж компании «Сибпромстрой-Югория» - крупнейшего застройщика региона Николай Епифанов. - К тому же привлекать деньги населения у нас нет необходимости: привыкли справляться собственными силами, как и во многом другом: в изготовлении стройматериалов, в продаже готового жилья - напомню, что с посредниками мы не работаем, заключаем договоры напрямую через собственный отдел продаж. Хотя и этот факт не уберег нас от необходимости поднять цены: с 1 декабря по ряду позиций повышение уже произошло, как будет после нового года - прогнозировать не берусь, не снизятся - точно.